Είναι σύνηθες κατά την συμφωνία πώλησης ακινήτου, τα μέρη να υπογράφουν ένα "προσύμφωνο" μεταξύ τους με τη μορφή ιδιωτικού συμφωνητικού, που ταυτόχρονα επέχει και μια θέση "προκαταβολής". Η προκαταβολή αυτή λειτουργεί και ως "αρραβώνας", δηλαδή αν ο αγοραστής δεν καταρτίσει το τελικό συμβόλαιο, το ποσό αυτό χάνεται και μένει στα χέρια του πωλητή. Μια τέτοια συμφωνία όμως δεν έχει νομική εγκυρότητα.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον ίδιο τύπο, ήτοι συμβολαιογραφικό πρέπει να υποβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ) και το προσύμφωνο.

Εάν για το προσύμφωνο δεν τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος, τότε η προκαταβολή που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό από τον αγοραστή για τη μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της κατά τα άρθρα 159 και 180 ΑΚ ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού.

Περαιτέρω κατά την έννοια του άρθρου 904 ΑΚ, αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή επί ζημία άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση της συμβάσεως για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε.

Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση, για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως μη γενομένη και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο.

Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή.

Σύμφωνα με την θεωρία, υπάρχουν τρείς εναλλακτικοί τρόποι μείωσης του μετοχικού κεφαλαίου μιας ΑΕ. Συγκεκριμένα:

1. Μείωση Ονομαστικής Αξίας Μετοχών. Η συγκεκριμένη τεχνική είναι που διασφαλίζει, περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη, την αρχή της ίσης μεταχείρισης των μετόχων. Μειώνεται, μέσω αυτής, η ονομαστική αξία των μετοχών (είτε συνολικά είτε ορισμένης κατηγορίας). Η ονομαστική αξία της μετοχής όμως μετά την μείωση, δεν μπορεί να υπολείπεται της, κατά το νόμο, ελάχιστης των 0,04€ (άρ. 35 §1 ν. 4548/2018).

1. Ακύρωση Μετοχών. Η ακύρωση μετοχών επιφέρει, αυτονόητα, μείωση του συνολικού αριθμού τους. Άμεση συνέπειά της αποτελεί η απόσβεση των μετοχικών δικαιωμάτων, οι οποίες απορρέουν από τις ακυρωθείσες μετοχές. Η ακύρωση των μετοχών πρέπει, καταρχήν, να γίνεται ομοιόμορφα και αναλογικά για όλους τους μετόχους. Ενδεχόμενη μονομερής ακύρωση προϋποθέτει είτε καταστατική ρύθμιση (αρχική ή επιγενόμενη με ομόφωνη, όμως, απόφαση των μετόχων) είτε συναίνεση εκείνων που θίγονται. Σε κάθε περίπτωση, ακύρωση μετοχών λαμβάνει χώρα στις περιπτώσεις υποχρεωτικής μείωσης.

1. Συνένωση Μετοχών. Η τεχνική της συνένωσης μετοχών αποτελεί, ουσιαστικά, συνδυασμό των αμέσως προηγούμενων. Βάσει αυτής, ορισμένες μετοχές ακυρώνονται. Μεταβάλλεται ταυτόχρονα και με συγκεκριμένη αναλογία, η ονομαστική αξία των υπολοίπων.

Προϋποθέσεις και Διαδικασία Μείωσης Κεφαλαίου

Η απόφαση για την μείωση του μετοχικού κεφαλαίου αποτελεί αρμοδιότητα της ΓΣ (άρ. 117 §1 περ. α΄ ν. 4548/2018), η οποία αποφασίζει με αυξημένη απαρτία και πλειοψηφία (άρ. 29 §1, 130 §3 και 132 §2 ν. 4548/2018). Το καταστατικό είναι όμως δυνατό να προβλέπει μεγαλύτερα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας ακόμη και ομοφωνία (άρ. 130 §5 και 132 §3 ν. 4548/2018).

Συνήθως, η απόφαση για την μείωση λαμβάνεται από τη συνήθη ΓΣ (άρ. 29 §1 και 130 §3 ν. 4548/2018), με απλή απαρτία και πλειοψηφία στις περιπτώσεις υποχρεωτικής μείωσης. Συγκεκριμένα:

(α) Στην περίπτωση της ακύρωσης μετοχών που δεν αποπληρώθηκαν ύστερα από την άκαρπη προσπάθεια της ΑΕ να τις διαθέσει (άρ. 21 §§5 & 6 και 20 §9 ν. 4548/2018).

(β) Στην περίπτωση της ακύρωσης ιδίων μετοχών της ΑΕ, εφόσον δεν κατέστη εφικτή η από μέρους της πώλησή τους (§§6 & 7 άρθρου 49 ν. 4548/2018).

Όπως αναφέρθηκε στο Α΄ μέρος, το αρμόδιο όργανο για την διεκπεραίωση της διαδικασίας είναι η Γενική Συνέλευση και η διαδικασία που ακολουθείται είναι η κάτωθι

Η Πρόσκληση Σύγκλησης Της Γ.Σ.

Με εξαίρεση τις περιπτώσεις λήψης απόφασης από αυτόκλητη και καθολική ΓΣ ή της προσυπογραφής πρακτικού χωρίς συνεδρίαση (άρ. 135 ν. 4548/2018), απαιτείται πρόσκληση της ΓΣ. Η συγκεκριμένη πρόσκληση πρέπει να ορίζει κατ’ ελάχιστο, τον σκοπό της μείωσης και τον τρόπο πραγματοποίησής της (άρθρο 29 §3 ν. 4548/2018). Επίσης, θα πρέπει να γίνεται ειδική μνεία στην πρόσκληση, στην περίπτωση που πρόκειται να λάβει χώρα μείωση μετοχικού κεφαλαίου σε είδος.

Το ελάχιστο, κατά νόμο, περιεχόμενο της πρόσκλησης υπηρετεί διττό σκοπό. Αποσκοπεί αφενός, στην ενημέρωση και μη αιφνιδιασμό των μετόχων, ενόψει της πραγματοποίησης της ΓΣ που θα αποφασίσει τη μείωση και αφετέρου, στην ενημέρωση των δανειστών της ΑΕ (και των δυνητικών συμβαλλομένων της) προκειμένου να προβούν (ή όχι) στην ενάσκηση των νομίμων δικαιωμάτων τους (άρ. 30 ν. 4548/2018).

Το Περιεχόμενο Της Απόφασης Της Γ.Σ. Περί Μείωσης

Η απόφαση της ΓΣ για τη μείωση του μετοχικού κεφαλαίου πρέπει να ορίζει κατ’ ελάχιστο, όπως και η πρόσκληση, τον σκοπό της συγκεκριμένης μείωσης και τον τρόπο πραγματοποίησής της (άρ. 29 §3 ν. 4548/2018). Η ΓΣ μπορεί, ωστόσο, να αποφασίσει διαφορετικά ως προς τον τρόπο μείωσης. Ειδικό τρόπο μείωσης, συνιστά η μείωση μετοχικού κεφαλαίου με καταβολή σε είδος. Στην περίπτωση αυτή, η απόφαση της ΓΣ πρέπει να περιγράφει με ακρίβεια τα περιουσιακά στοιχεία που θα περιέλθουν σε καθένα από τους μετόχους, προς αποφυγή κάθε είδους αμφιβολίας σχετικά με τη διανομή (άρ. 31 §1 ν. 4548/2018).

Η μείωση του μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕ, απαιτεί τροποποίηση της σχετικής διάταξης του καταστατικού της από την ΓΣ (29 §4 ν. 4548/2018). Συγκεκριμένα, η ΓΣ πρέπει να αποφασίζει την τροποποίηση του ύψους του μετοχικού κεφαλαίου, όπως αυτό διαμορφώνεται μετά τη μείωση. Παράλληλα, και ανάλογα με την τεχνική που υιοθετείται, την τροποποίηση της ονομαστικής αξίας των μετοχών ή/και την τροποποίηση του αριθμού τους.

Σε κάθε περίπτωση, η ΓΣ δεν είναι δυνατόν να αποφασίσει μείωση μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕ, ώστε να υπολείπεται του ελάχιστου ορίου των 25.000€ (άρ. 15 §2 ν. 4548/2018). Μπορεί όμως και να αποφασισθεί μέχρι και ο μηδενισμός του, εφόσον ταυτόχρονα αποφασισθεί και ακολούθως υλοποιηθεί, αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου έως, τουλάχιστον το ελάχιστο νόμιμο ύψος του.

Ενδέχεται, η απόφαση της ΓΣ για τη μείωση του μετοχικού κεφαλαίου να θίγει, άμεσα ή έμμεσα, τα δικαιώματα μιας ή περισσότερων κατηγοριών. Στην περίπτωση αυτή, προβλέπεται έγκριση των θιγόμενων μετόχων ως προϋπόθεση της προόδου της σχετικής διαδικασίας. Η έγκριση αυτή παρέχεται με απόφαση των μετόχων της θιγόμενης κατηγορίας, που λαμβάνεται σε ιδιαίτερη συνέλευση με αυξημένη απαρτία και πλειοψηφία (άρ. 29 §6 ν. 4548/2018).

Δημοσιότητα Της Απόφασης Μείωσης

Η απόφαση για την μείωση του μετοχικού κεφαλαίου, παρουσιάζει ιδιαίτερη σημασία τόσο για την ΑΕ και τους μετόχους της όσο και για τους δανειστές και συναλλασσόμενους της ΑΕ.

Αναγκαία ως εκ τούτου η δημοσιότητα της, η οποία λαμβάνει χώρα, στον διαδικτυακό τόπο του Γ.ΕΜ.Η. ύστερα από έγκριση της Διοίκησης (άρ.12 ν. 4548/2018). Περαιτέρω, ο νόμος απαιτεί η σχετική απόφαση να αναρτάται πέρα από το Γ.Ε.Μ.Η και στον διαδικτυακό τόπο της εταιρείας (άρ. 29 §4 ν. 4548/2018).

Το Διοικητικό Συμβούλιο της Ανώνυμης Εταιρείας είναι το όργανό της εκείνο, που επιφορτίζεται με τη διαχείριση και εκπροσώπησή της. Τα μέλη του ΔΣ εντάσσονται σ’ εκείνα που ο νόμος προσδιορίζει ως συνδεδεμένα με την ΑΕ πρόσωπα. Οι συναλλαγές της ΑΕ με συνδεδεμένα μέρη, ρυθμίζονται πλέον στα άρθρα 99-101 ν. 4548/2018. Πρόκειται για συναλλαγές με τα πρόσωπα εκείνα που, λόγω της θέσης τους, είναι ενδεχόμενο να επηρεάζουν το περιεχόμενο των εν λόγω συναλλαγών με γνώμονα το ίδιο συμφέρον τους. Κρίθηκε, ως εκ τούτου, αναγκαία η πρόβλεψη ενός ρυθμιστικού πλέγματος το οποίο αποσκοπεί στην προστασία της ΑΕ. Στις ανωτέρω συναλλαγές, συγκαταλέγεται εύλογα και η σύναψη οποιασδήποτε ειδικής σχέσης της ΑΕ με μέλος του ΔΣ της.

Προϋποθέσεις Σύναψης Ειδικής Σύμβασης Με Συνδεδεμένα Μέρη

Για την έγκυρη σύναψη σύμβασης της ΑΕ με συνδεδεμένα μέρη (όπως ειδική σύμβασης εργασίας, έργου, ανεξαρτήτων υπηρεσιών ή εντολής με μέλη του ΔΣ) προβλέπεται η τήρηση μιας σειράς διαδικαστικών κανόνων και κανόνων δημοσιότητας (άρθρα 100 και 101 ν. 4548/2018). Οι κανόνες αυτοί, υπό το πρίσμα της σύναψης ειδικής σύμβασης μέλους ΔΣ με μη εισηγμένη ΑΕ, αναλύονται ως εξής:

1. Η Χορήγηση Άδειας

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 100 ν. 4548/2018: «η άδεια κατάρτισης συναλλαγής της εταιρείας με συνδεδεμένο μέρος ή παροχής ασφαλειών και εγγυήσεων προς τρίτους υπέρ του συνδεδεμένου μέρους…παρέχεται με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου…». Η παρεχόμενη άδεια έχει διάρκεια ισχύος, κατά βάση, έξι μηνών.

Η άδεια πρέπει να είναι ειδική (άρθρο 99 ν. 4548/2018). Τούτο σημαίνει ότι η κατάρτιση της ειδικής σύμβασης θα πρέπει να συμπεριληφθεί στα θέματα της ημερήσιας διάταξης του ΔΣ. Επιπρόσθετα: το περιεχόμενό της (ιδίως το οικονομικό της αντικείμενο και η διάρκειά της) πρέπει να υποβληθεί στην κρίση του αρμοδίου για τη χορήγηση της άδειας οργάνου.

Ως αρμόδιο όργανο χορήγησης της άδειας προβλέπεται το Διοικητικό Συμβούλιο. Ρητά, μάλιστα, αποκλείεται, η δυνατότητα περαιτέρω, από μέρους του, ανάθεσης της συγκεκριμένης αρμοδιότητας (άρθρο 100 παρ. 2 ν. 4548/2018). Επιπλέον το ΔΣ, εξαιτίας των διαχειριστικών εξουσιών του, κρίνεται ως το πλέον κατάλληλο όργανο της ΑΕ για να αναγνωρίζει το επωφελές ή μη της σύναψης συμβάσεων.

• Η αρμοδιότητα της ΓΣ ύστερα από αίτημα μετόχων

Στην περίπτωση που το ΔΣ χορηγήσει άδεια για τη σύναψη ειδικής σχέσης της ΑΕ με μέλος του, υποχρεούται να προβεί σε ανακοίνωση της απόφασής του στο Γ.Ε.ΜΗ. Μέσα σε προθεσμία δέκα (10) ημερών από την ανακοίνωση αυτή, μέτοχοι της ΑΕ που εκπροσωπούν το 1/20 του κεφαλαίου δικαιούνται να αιτηθούν τη σύγκληση ΓΣ, προκειμένου η τελευταία να λάβει απόφαση για το ζήτημα της χορήγησης άδειας. Είναι μάλιστα δυνατή η (καταστατική) μείωση, του εν λόγω ποσοστού.

Κάθε συναλλαγή με συνδεδεμένο πρόσωπο, για την οποία χορηγήθηκε άδεια από το ΔΣ, θεωρείται μεν εξ’ αρχής έγκυρη τελεί όμως υπό αναβλητική αίρεση. Είτε δηλαδή πρέπει να παρέλθει άπρακτη η προαναφερθείσα δεκαήμερη προθεσμία είτε την αποφασιστική αρμοδιότητα αναλαμβάνει η ΓΣ εξαιτίας αιτήματος του 1/20 των μετόχων της ΑΕ. Στην τελευταία περίπτωση, την άδεια για τη συναλλαγή πρέπει, εν τέλει, να χορηγήσει η ΓΣ. Η άδεια αυτή δεν χορηγείται αν αντιταχθούν μέτοχοι που εκπροσωπούν το 1/3 του μετοχικού κεφαλαίου (άρθρο 100 §5 ν. 4548/18).

• Η αρμοδιότητα της ΓΣ ελλείψει απαρτίας της ΓΣ

Ως είναι γνωστό, ο νόμος αποστερεί το δικαίωμα ψήφου σε μέλος του ΔΣ για θέματα στα οποία ανακύπτει σύγκρουση συμφερόντων του ίδιου (ή συνδεδεμένων με αυτό μερών) και της ΑΕ. Τέτοια περίπτωση συνιστά και η σύναψη ειδικής σχέσης του μέλους ΔΣ με την ΑΕ. Ως εκ τούτου, στη λήψη της αναγκαίας σχετικής απόφασης προβαίνουν τα λοιπά μέλη του ΔΣ. Ενδέχεται, όμως, ο αποκλεισμός από την ψηφοφορία να αφορά τόσα μέλη, ώστε τα εναπομείναντα να μην σχηματίζουν απαρτία. Στην περίπτωση αυτή τα λοιπά, εναπομένοντα, μέλη (ανεξάρτητα μάλιστα από τον αριθμό τους) επιφορτίζονται με την υποχρέωση να προβούν σε σύγκληση ΓΣ (για τη λήψη απόφασης σχετικά με τη χορήγηση άδειας για τη σύναψη της ειδικής σχέσης).

1. Τήρηση Της Διαδικασίας Δημοσιότητας

Προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία χορήγησης άδειας για τη σύναψη ειδικής σύμβασης της ΑΕ με μέλος του ΔΣ, απαιτείται η τήρηση της δημοσιότητας που προβλέπεται από το νόμο. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 101 ν. 4548/2018: «Το διοικητικό συμβούλιο ανακοινώνει την παροχή άδειας για την κατάρτιση συναλλαγής είτε από το ίδιο είτε από τη γενική συνέλευση, καθώς και την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας της παραγράφου 3 του άρθρου 100 (ενν. η ανωτέρω αναφερόμενη δεκαήμερη προθεσμία)…». Η ανακοίνωση αυτή υποβάλλεται σε δημοσιότητα στο Γ.Ε.ΜΗ πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Παράλληλα, η παράγραφος 2 του ίδιου ως άνω άρθρου ορίζει το ελάχιστο περιεχόμενο που πρέπει να φέρει η ανωτέρω ανακοίνωση.

Εξαιρέσεις Από Την Υποχρέωση Χορήγησης Άδειας αποτελούν: α) Η Περίπτωση Της Τρέχουσας Συναλλαγής και β) Η Περίπτωση Της Προϋφιστάμενης Σύμβασης.

Η Αμοιβή Των Μελών ΔΣ Στη Βάση Της Ειδικής Τους Σχέσης/Σύμβασης

Τα μέλη του ΔΣ τα οποία έχουν συνάψει σύμβαση εργασίας, έργου, ανεξαρτήτων υπηρεσιών ή εντολής με την ΑΕ δικαιούνται, εύλογα, να λάβουν αμοιβή ακριβώς στη βάση της εν λόγω σύμβασης. Η συγκεκριμένη αμοιβή χορηγείται σωρευτικά με την ενδεχόμενη αμοιβή που λαμβάνει το μέλος του ΔΣ εξαιτίας της οργανικής του θέσης. Πρόκειται για αμοιβές οι οποίες, μολονότι προέρχονται από την ίδια ΑΕ και συμπίπτουν στο ίδιο πρόσωπο, έχουν διαφορετική νομική μεταχείριση. Έτσι, η αμοιβή από την ειδική σχέση/σύμβαση δεν απαιτεί προηγούμενη ρύθμισή της από τον νόμο ή το καταστατικό. Δεν απαιτεί ούτε έγκρισή της από τη ΓΣ (109 §1, ν. 4548/2018) σε αντίθεση με την αμοιβή που, ενδεχομένως, χορηγείται στο πλαίσιο της οργανικής θέσης. Μάλιστα, ρητά εξαιρεί ο νόμος (άρθρο 109 §3 ν. 4548/2018) τη συμφωνημένη επί τη βάσει της ειδικής σύμβασης αμοιβή από την διαδικασία και τις προϋποθέσεις χορήγησης αμοιβών των μελών ΔΣ του άρθρου 109 ν. 4548/2018.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου «1.Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών… 2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή».

Η διάταξη αυτή καταλαμβάνει και τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την 28/2/2014.

Στο πλαίσιο επομένως συναφθείσας εμπορικής μισθώσεως, απαγορεύεται στον μισθωτή να παραχωρήσει ολικώς ή μερικώς το μίσθιο σε οποιονδήποτε τρίτο, εφόσον δεν του έχει παρασχεθεί τέτοιο δικαίωμα κατόπιν προηγηθείσας συμφωνίας του με τον εκμισθωτή.

Παρότι η εν λόγω διάταξη δεν αναφέρεται στην υπομίσθωση, παρέπεται ότι η απαγόρευση που εισάγει εκτείνεται και επ’ αυτής, ενόψει της διατυπώσεως της παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου, εκ της οποίας προκύπτει σαφώς η βούληση του νομοθέτη να αποκλείσει τη δυνατότητα υπεκμισθώσεως επί εμπορικών μισθώσεων, αλλά και κατά λογική ερμηνεία της, αφού και υπό τις δύο αυτές νομικές έννοιες το μη επιθυμητό αποτέλεσμα παραμένει το ίδιο: η αποφυγή της παρουσίας στο μίσθιο προσώπων μη συνδεομένων με οποιονδήποτε συμβατικό δεσμό με τον εκμισθωτή.

Η διάταξη του άρθρου 11 του Π.Δ. 34/1995 περί απαγόρευσης της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου είναι, ωστόσο, ενδοτικού δικαίου, που σημαίνει ότι επιτρέπεται να συμφωνηθεί το αντίθετο από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Η υπομίσθωση είναι νέα και αυτοτελής μισθωτική σύμβαση, συναπτόμενη στο πλαίσιο της κύριας μισθωτικής – η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικά αντισυμβληθέντων όπως είχε συνομολογηθεί και δεν αλλοιώνεται υποκειμενικά – χωρίς να έχει οποιαδήποτε επίδραση στις σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος μισθωτής/υπεκμισθωτής παραμένει υπευθύνος έναντι του εκμισθωτή παρά την ύπαρξη υπομισθωτή στο μίσθιο.

Ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση, έστω κι αν έχει συμφωνηθεί ότι θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή για τις υποχρεώσεις του έναντι του εκμισθωτή.

Το ύψος του υπομισθώματος συνομολογείται από τους συμβαλλομένους, ήτοι από το μισθωτή/υπεκμισθωτή και τον υπομισθωτή, ελεύθερα και ανεξάρτητα από τη διαμόρφωσή του στο πλαίσιο της κύριας μίσθωσης.

Η καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή απ’ ευθείας από τον υπομισθωτή (αντί του οφειλέτη μισθωτή) και η άνευ εναντιώσεως του εκμισθωτή είσπραξή του δεν αρκεί για να υποδηλώσει τη συναίνεσή του σε γενομένη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως, ακόμη και αν γίνεται δεκτό ότι εκ της ανοχής του τελευταίου μπορεί να συνάγεται η εκ μέρους του σιωπηρή αποδοχή της υπομισθώσεως.

Η υπομίσθωση ως σύμβαση παρεπόμενη της κύριας μίσθωσης δεν μπορεί να συμφωνηθεί με διάρκεια μεγαλύτερη της κύριας μίσθωσης, ενώ απαιτείται πάντα για το κύρος της η συναίνεση του εκμισθωτή.

Αν η κύρια μίσθωση είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, έστω και αν έχει συναφθεί εγκύρως, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της.

Η εμπορική μίσθωση υπάγεται στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, μόνο όταν συνάπτεται για να ασκηθεί στο μίσθιο προστατευόμενη δραστηριότητα εκ των προβλεπομένων στο εν λόγω Π.Δ. Εντούτοις, η προστασία αυτή καταλαμβάνει τις υπομισθώσεις μόνο έναντι των υπεκμισθωτών, και όχι των εκμισθωτών, έναντι των οποίων ο υπομισθωτής δεν απολαύει προστασίας αφού δε συνδέεται συμβατικώς μαζί τους.

Συνακόλουθα, εάν λήξει καθ’ οιονδήποτε τρόπο η μίσθωση, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου τόσο από το μισθωτή όσο και από τον υπομισθωτή, έστω και αν η μίσθωση απολαμβάνει την προστασία του Π.Δ. 24/1995.

Επιπλέον, παρέχεται δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης άνευ αποζημιώσεως του μισθωτή, αν αυτός έχει προβεί σε υπεκμίσθωση παρά την απαγόρευση της παρ. 1 του εν λόγω άρθρου που αναφέρεται γενικότερα στην ολική ή μερική παραχώρηση της χρήσης του μισθίου.

Δικαίωμα καταγγελίας δεν υφίσταται, αν η γενομένη παραχώρηση χρήσεως του μισθίου είχε επιτραπεί στο μισθωτή δια συμφωνίας του με τον εκμισθωτή είτε κατά τη σύναψη της μίσθωσης είτε και αργότερα, ρητώς ή σιωπηρώς. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής είχε συγκατατεθεί στην παραχώρηση εγκρίνοντάς την εκ των υστέρων.

Η συγκατάθεση του εκμισθωτή αποδεικνύεται και με μάρτυρες, έστω και αν είχε ορισθεί ότι τα συμφωνηθέντα θα μπορούσαν να αποδειχθούν μόνο εξ εγγράφων, δεδομένου ότι η μισθωτική συμφωνία μπορεί να τροποποιείται και προφορικώς, οπότε η απόδειξη χωρεί με κάθε μέσο. 

Εργαζόμενοι συνταξιούχοι

Περικοπή στη σύνταξη. Υποχρέωση δήλωσης

Για το καθεστώς της απασχόλησης των εργαζομένων συνταξιούχων έχουν θεσπισθεί μια σειρά από διατάξεις όπως οι Ν 2676/1999, 3863/2010, 4387/2016 και 4670/2020 το άρθρο 27 του οποίου όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 78 του Ν.4690/2020,  εισάγει   ένα νέο ενιαίο ρυθμιστικό πλαίσιο για την κατηγορία των παλαιών και νέων  συνταξιούχων δηλαδή των συνταξιούχων πριν και μετά την 13/05/2016.

Βασικό και κυρίαρχο χαρακτηριστικό  είναι το γεγονός ότι οι ανωτέρω ρυθμίσεις,  αφορούν τις περιπτώσεις συνταξιούχων εξ ιδίου δικαιώματος που εργάζονται, δηλαδή τους συνταξιούχους λόγω γήρατος και όχι τους συνταξιούχους λόγω αναπηρίας ή θανάτου που διέπονται από ειδικές διατάξεις οι οποίες δεν έχουν υποστεί τροποποιήσεις με την ανωτέρω διάταξη.

Με το Ν 4690/2020 θεσπίστηκε μεταβατική περίοδος για τους παλαιούς συνταξιούχους για να ενταχθούν στο ίδιο καθεστώς και καθορίστηκε ότι  , από 01/03/2022 όλοι οι συνταξιούχοι θα υποστούν μείωση στη σύνταξή τους εφόσον εργάζονται, ανεξάρτητα από το είδος της απασχόλησης δηλαδή αν είναι μισθωτοί , ελεύθεροι επαγγελματίες ή αυτοαπασχολούμενοι και μάλιστα ανεξάρτητα από το αν εργάζονται με πλήρη ή μειωμένη απασχόληση.

Με το Ν 4670/2020 προβλέπεται υποχρέωση δήλωσης της ανάληψης εργασίας ή της απόκτησης της ασφαλιστέας ιδιότητας και συνάμα προβλέπεται πρόστιμο 12 συντάξεων στην περίπτωση που δεν δηλωθεί η απασχόληση,  πέρα από την μείωση του ποσού της σύνταξης για το διάστημα που ο συνταξιούχος λαμβάνει τη σύνταξή του και εργάζεται .

Στο σημείο αυτό να διευκρινίσουμε ότι όταν αναφερόμαστε στην περικοπή της σύνταξης λόγω εργασίας θα πρέπει ουσιαστικά να εξετάζουμε αν υπάρχει υποχρέωση ασφάλισης  με βάση τις γενικές ειδικές και καταστατικές διατάξεις που διέπουν τον ενταχθέντα στον e-ΕΦΚΑ  φορέα γιατί μόνο αν υπάρχει υποχρέωση για ασφάλιση  θα υπάρχει και περικοπή στη σύνταξη.

Fast track συντάξεις και συντάξεις εμπιστοσύνης

Θετικές διατάξεις

1)Γρήγορη και μάλιστα εντός τριών μηνών απονομή της κύριας και επικουρικής σύνταξης  

2)Δυνατότητα συμπλήρωσης μέχρι 2 ετών με εξόφληση εντός ενός έτους

3)Δυνατότητα αναγνώρισης  με εξαγορά έως εκατόν πενήντα ημέρες

4)Δυνατότητα ένταξης στην προαιρετική ασφάλιση και καταβολή εισφορών μέχρι  τρία έτη

Αρνητικές Διατάξεις

1) Ελοχεύει ο κίνδυνος έκδοσης πολλών απορριπτικών αποφάσεων λόγω της δέσμευσης για έκδοση σε τρεις μήνες

2)Υποχρέωση φύλαξης των φυσικών παραστατικών για μεγάλο χρονικό διάστημα (10ετία )

3)Κίνδυνος επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθεισών παροχών από τους κληρονόμους

4)Συγκέντρωση μεγάλου αριθμού περιπτώσεων στους αρμόδιους εισηγητές για μελλοντικό έλεγχο ακόμη και μετά την έκδοση των σχετικών αποφάσεων

Συστάσεις για ελαχιστοποίηση των αρνητικών επιπτώσεων

1)Ψηφιοποίηση του ασφαλιστικού βίου με πρωτοβουλία του ασφαλισμένου προσκομίζοντας τις καρτέλες ενσήμων στο τ. ΙΚΑ ΕΤΑΜ για προσυνταξιοδοτική βεβαίωση .

2)Αναζήτηση βεβαίωσης χρόνου ασφάλισης από τον τ. ΟΑΕΕ πριν την υποβολή της αίτησης για σύνταξη

3)Αναζήτηση  πιστοποιητικού θαλάσσιας υπηρεσίας από το τ. ΝΑΤ πριν την υποβολή της αίτησης για σύνταξη

4)Υποβολή αιτημάτων για εξαγορά πλασματικών ετών όπου απαιτείται πριν την υποβολή  της αίτησης για σύνταξη

5)Έλεγχος προϋποθέσεων συνταξιοδότησης τουλάχιστον ένα έτος πριν την πιθανή ημερομηνία συνταξιοδότησης.

Η οδήγηση χωρίς δίπλωμα, είναι ένα σοβαρότατο παράπτωμα με κυρώσεις τόσο διοικητικές (πρόστιμα του Κ.Ο.Κ) όσο και ποινικές και σε περίπτωση ατυχήματος, η ασφαλιστική εταιρεία είναι υποχρεωμένη να αποζημιώσει οποιονδήποτε τρίτο που ζημιώθηκε από οδηγό χωρίς δίπλωμα. Συνεπώς το θύμα ενός τροχαίου λαμβάνει πάντα την δικαιούμενη αποζημίωση από την ασφαλιστική εταιρεία.

Ωστόσο, η ασφαλιστική εταιρεία στη συνέχεια, μπορεί να στραφεί εναντίον του οδηγού αλλά και του ιδιοκτήτη του οχήματος, απαιτώντας το οποιοδήποτε ποσό κατέβαλε στον τρίτο.

Η ευθύνη λοιπόν του οδηγού χωρίς δίπλωμα είναι απεριόριστη. Περαιτέρω ευθύνεται και ο ιδιοκτήτης του οχήματος. Ειδικότερα:

Κατά την διάταξη του άρθ. 4 Ν. ΓΠΝ/1911 «διά πάσαν υπό του αυτοκινήτου κατά την λειτουργία του ζημίαν προς τρίτους ενέχεται εις αποζημιώσεις ο οδηγός και ο κατά το άρθρον 2 κάτοχος, ο δε ιδιοκτήτης εν η περιπτώσει είναι τοιούτος άλλος, ή, ο κάτοχος ενέχεται μόνον μέχρι της αξίας του αυτοκινήτου το οποίον παραχωρών εις το ζημιωθέν πρόσωπον δύναται, κατά την κρίσιν του δικαστηρίου, να απαλλαγεί πάσης άλλης αποζημιώσεως…».

Από την ως άνω διάταξη, συνάγεται ότι, επειδή η ευθύνη του ιδιοκτήτη του ζημιογόνου οχήματος θεμελιώνεται, ανεξάρτητα από το αν αυτός, κατά το χρόνο του ατυχήματος είναι οδηγός ή κάτοχος του οχήματος (αντικειμενική ευθύνη), ο νόμος για να μετριάσει την αυστηρότητα της αντικειμενικής ευθύνης του ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν είναι κάτοχος ή οδηγός, περιορίζει ποσοτικά την ευθύνη του μέχρι την αξία του ζημιογόνου αυτοκινήτου κατά τον αμέσως πριν το ατύχημα χρόνο.

Ο περιορισμός αυτός της ευθύνης γίνεται με τη μορφή της ένστασης, που έχει ως βάση ότι ο εκάστοτε ιδιοκτήτης του αυτοκινήτου δεν είναι συγχρόνως και κάτοχος ή οδηγός αυτού.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 592 και 594 του ΑΚ αντίστοιχα «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση» και «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους».

Η συμφωνημένη χρήση προσδιορίζεται από την ερμηνεία της σύμβασης (ΑΚ 173, 200, 281, 288). Κάθε αυθαίρετη μεταβολή της συνιστά κακή χρήση ανεξάρτητα από το αν συνεπάγεται ή μη τη χειροτέρευση του μισθίου.

Αν ο μισθωτής αθετεί την υποχρέωσή του για καλή χρήση του μισθίου, δηλαδή κάνει κακή χρήση αυτού ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματα του κατά του εκμισθωτή. Ειδικότερα δικαιούται:

1) να αξιώσει αυτούσια και προσήκουσα εκπλήρωση, δηλαδή παύση και παράλειψη στο μέλλον,

2) να καταγγείλει άμεσα τη μίσθωση, χωρίς τήρηση προθεσμίας, αν παρά τις διαμαρτυρίες του ο μισθωτής εξακολουθεί να κάνει κακή χρήση του μισθίου, και

3) να ζητήσει αποζημίωση ανεξαρτήτως αν άσκησε ή όχι το δικαίωμα καταγγελίας του. Προϋπόθεση για την άσκηση της καταγγελίας αποτελεί η προηγούμενη διαμαρτυρία του εκμισθωτή και όχι απαραίτητα πολλές διαδοχικές διαμαρτυρίες.

Αναφορικά τώρα με το ζήτημα, αν η ανέγερση αυθαίρετων κτισμάτων συνιστά ή όχι κακή χρήση, ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθμό απόφασή του 739/2008 απεφάνθη ότι: «μεταχείριση του μισθίου όχι με επιμέλεια συνιστά τόσον η καταστροφή μερών, συστατικών ή παραρτημάτων του μισθίου, όσο και κάθε βλάβη αυτών ή κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, που έχουν γίνει και προοριστεί από τον εκμισθωτή για την εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού. Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 587 και 599 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης για κακή χρήση του μισθίου επιφέρει τη λύση της σύμβασης για το μέλλον και την υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή».

Συνεπώς, και η ανέγερση αυθαίρετων κτισμάτων αποτελεί κακή χρήση του μισθίου και ο εκμισθωτής δύναται να αποδεσμευθεί από τη μίσθωση και να ζητήσει αποζημίωση, ή εκπλήρωση της σύμβασης.

Ερμηνεύοντας τον ισχύοντα - με ορισμένες τροποποιήσεις- ήδη από το 1914 νόμο, η παραπλανητική για το κοινό διαφήμιση συνιστά πράξη αθέμιτου ανταγωνισμού και μπορεί κάλλιστα να δημιουργήσει υποχρέωση αποζημίωσης για τον παραβάτη. Η διαφήμιση εμπίπτει στον ελεύθερο ανταγωνισμό μόνο εάν όσα δηλώνονται μέσω αυτής είναι αληθή και συνάδουν πράγματι με τα χαρακτηριστικά του διαφημιζόμενου προϊόντος.

 Για να είναι μία διαφήμιση παραπλανητική και κατ’ επέκταση παράνομη θα πρέπει οι πληροφορίες που περιλαμβάνει για το προϊόν να είναι σε τέτοιο βαθμό εσφαλμένες και ανακριβείς έτσι ώστε ο καταναλωτής να οδηγείται ασυνείδητα στην αγορά του. Εάν δε οι πληροφορίες της διαφήμισης για το προϊόν ήταν αληθείς ο καταναλωτής σε καμία περίπτωση δεν θα το αγόραζε. Το κέρδος δηλαδή του επιχειρηματία αποκτάται μέσω τέτοιας διαφήμισης με αθέμιτο τρόπο.

Η «απάτη» του καταναλωτή επιπλέον, γίνεται ακόμη πιο εύκολη με τον βομβαρδισμό που υφιστάμεθα καθημερινά πια από διαφημίσεις όχι τόσο από τον τύπο αλλά κυρίως από την τηλεόραση και το διαδίκτυο. Τα παραδείγματα λοιπόν στην πράξη είναι πολλά και διαφορετικά:

• Διαφημίζεται σε φυλλάδιο μία ηλεκτρονική συσκευή σε ασυνήθιστα χαμηλή τιμή, όταν όμως ο καταναλωτής εμφανίζεται στο κατάστημα για να την αγοράσει ενημερώνεται ότι στην τιμή δεν συμπεριλαμβάνεται ο Φ.Π.Α.
• Διαφημίζεται στην τηλεόραση χάπι αδυνατίσματος το οποίο αφενός υπόσχεται ταχύτατη απώλεια κιλών και αφετέρου δηλώνεται ότι έχει προηγηθεί έγκριση του από ιατρούς. Στην πραγματικότητα ούτε έχει ελεγχθεί από ιατρούς ούτε είναι αποτελεσματικό.
• Διαφημίζεται στο ραδιόφωνο ότι ένα μαγαζί επίπλων κλείνει και ξεπουλάει προσφέροντας όλο το εμπόρευμα σε τιμές «στοκ», απλώς και μόνο για να το επισκεφθούν οι καταναλωτές ενώ στην πραγματικότητα δεν συμβαίνει αυτό.
• Διαφημίζεται κινητό τηλέφωνο σε ιστοσελίδα στο διαδίκτυο, αναφέροντας ρητά στην περιγραφή του ότι αποστέλλεται μαζί με ενσύρματα ακουστικά και φορτιστή ενώ τελικά όταν ο καταναλωτής το παραλαμβάνει ενημερώνεται ότι αυτά πωλούνται χωριστά.

Η θεμελίωση του δικαιώματος του καταναλωτή που υπήρξε θύμα παραπλανητικής διαφήμισης συνήθως δεν είναι εύκολη μιας και δεν αρκεί να περιλαμβάνει η διαφήμιση ανακριβείς δηλώσεις. Πρέπει επιπροσθέτως να αποδειχθεί, ότι η διαφήμιση επηρέασε ουσιαστικά την βούληση και την πρόθεση του καταναλωτή, πληροφορώντας τον ψευδώς και με εμφατικό τρόπο για τις ιδιότητες του προϊόντος που δεν ανταποκρίνονται, ούτε μερικώς, στην πραγματικότητα.

Οποιοδήποτε καταναλωτής που αγόρασε ένα προϊόν το οποίο δεν θα αγόρασε εν τέλει, εάν γνώριζε την πραγματική του κατάσταση και τα αληθινά του χαρακτηριστικά, και, σε κάθε περίπτωση, αυτό δεν ανταποκρίνεται καθόλου σε όσα παρουσιάζονται στην διαφήμιση, δικαιούται να προβεί σε καταγγελία. Αυτό μπορεί να γίνει είτε δικαστικά, είτε επώνυμα σε κάποιον από τους αρμόδιους φορείς οι οποίοι είναι:

1. Η Γενική Γραμματεία του Καταναλωτή,
2. Το Εθνικό Συμβούλιο Ραδιοτηλεόρασης (Ε.Σ.Ρ.) και
3. 3. Η Ένωση Εταιρειών Διαφήμισης & Επικοινωνίας Ελλάδος.