Η αλλαγή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσής του δεν είναι σπάνια περίπτωση. Ιδιαίτερα με την αγορά ενός ακινήτου, που χρησιμεύει ως κατοικία, ο νέος ιδιοκτήτης συνήθως στοχεύει στην ιδιοκατοίκηση του ακινήτου και όχι στην ενοικίασή του. Αυτός είναι και ο λόγος, που η αλλαγή του ιδιοκτήτη συνιστά τη μεγαλύτερη αγωνία του μισθωτή. Αμέσως μετά την αγορά του ακινήτου ο νέος ιδιοκτήτης επιδιώκει την έξωση του ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση. Εντούτοις, ο νομοθέτης έχει προνοήσει για την προστασία του ενοικιαστή, ορίζοντας τις προϋποθέσεις διαμονής του στο ακίνητο, ακόμη και μετά την αλλαγή του ιδιοκτήτη του.

Α. Αλλαγή ιδιοκτήτη μισθωμένου ακινήτου με σύμβαση .

Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητά του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.

Δηλαδή, εάν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης λάβει χώρα πώληση του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν αλλάζουν, εφόσον πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

1) Αποδεικνύεται η ενοικίαση με μισθωτήριο συμβόλαιο βεβαίας χρονολογίας. Ένα έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία με συγκεκριμένους τρόπους, οι οποίοι ορίζονται στο άρθρο 446 ΑΚ. Ειδικότερα, το ιδιωτικό έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία ως προς τους τρίτους, μόνο όταν το θεωρήσει συμβολαιογράφος ή άλλος δημόσιος υπάλληλος, αρμόδιος κατά το νόμο, ή όταν πεθάνει ένας από εκείνους που το υπέγραψαν ή όταν το ουσιώδες περιεχόμενό του αναφερθεί σε δημόσιο έγγραφο ή όταν υπάρξει άλλο γεγονός που κάνει με ανάλογο τρόπο βέβαιη τη χρονολογία. Καταχώρηση στο taxis ΑΔΔΕ.

2) Δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό με το μισθωτήριο συμφωνητικό. Δηλαδή, δεν έχει περιληφθεί όρος στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο οποίος να προβλέπει λόγου χάρη, ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η αποχώρηση του ενοικιαστή από το ακίνητο εντός τριών μηνών από τότε, που θα του ζητηθεί από τον νέο ιδιοκτήτη.

Στο σημείο αυτό πρέπει να εξετασθεί τι ισχύει σε περίπτωση που μία από τις δύο ως άνω προϋποθέσεις ελλείπουν, δηλαδή η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή υπάρχει αντίθετος όρος στο μισθωτήριο.

Σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ, στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Εάν ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση.

Η καταχώριση του μισθωτηρίου στο TAXIS του προσδίδει βεβαία χρονολογία. Επίσης, η προφορική ενοικίαση δεν επιφέρει την προστασία του ενοικιαστή, εάν τα στοιχεία της δεν καταχωριστούν στο TAXIS και τα δικαιώματα του ενοικιαστή χωρίς συμβόλαιο είναι περιορισμένα. Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης όμως, που αναγράφει μειωμένο ενοίκιο σε σχέση με συμφωνηθέν, μπορεί να φέρει βεβαία χρονολογία, ανεξάρτητα από την πλημμέλειά του αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας θα επέλθουν μέσα σε ένα μήνα από τότε που αυτή επιδόθηκε στο μισθωτή, εάν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και μέσα σε δύο μήνες, εάν έχει διάρκεια μεγαλύτερη από ένα έτος.

Β. Αλλαγή ιδιοκτήτη μισθωμένου ακινήτου με πλειστηριασμό.

Η αλλαγή στην ιδιοκτησία ακινήτου μπορεί να γίνει και μέσω πλειστηριασμού.

Σύμφωνα με το άρθρο 1009 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Ν. 4335/2015, αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.

Ο λόγος, που ο νομοθέτης κάνει διάκριση μεταξύ των εμπορικών και αστικών μισθώσεων, είναι η προστασία του υπερθεματιστή (δηλαδή του αγοραστή του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού) από τον επιχειρηματία, που προβαίνει σε εικονική ενοικίαση ακινήτου ιδιοκτησίας του σε άλλη επιχείρηση συμφερόντων του ιδίου για μεγάλο χρονικό διάστημα, όταν πλέον κινδυνεύει με κατάσχεση, με απώτερο στόχο να μπορεί να το εκμεταλλεύεται και μετά την πώλησή του με πλειστηριασμό. Με τη νέα ρύθμιση ο νέος ιδιοκτήτης, ανεξαρτήτως της ύπαρξης εγγράφου μισθωτηρίου με βέβαια χρονολογία και οποιασδήποτε προγενέστερης συμφωνίας μεταξύ μισθωτή και προηγούμενου ιδιοκτήτη, θα μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και μετά από δύο μήνες από την καταγγελία θα έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο.

Γ. Ενοικίαση ακινήτου μετά την κατάσχεσή του

Τα ανωτέρω αφορούν την περίπτωση που το ακίνητο εκμισθώθηκε και μετά κατασχέθηκε, δηλαδή η εκμίσθωση προηγήθηκε της κατάσχεσης. Διαφορετική είναι όμως η περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο νοικιάστηκε μετά την κατάσχεσή του, δηλαδή η κατάσχεση προηγήθηκε της ενοικίασης.

Στο άρθρο 997 παρ. 1 εδ. β του ΚΠολΔ ορίζεται ότι μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παράγραφος 2 εκτέλεση. Επιπλέον, δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ, που αναλύθηκε ανωτέρω, δεν θίγεται και η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στο μισθωτή.

Όταν γίνεται αγορά ενός ακινήτου με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, κατά την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή (αγοραστή, που έκανε τη μεγαλύτερη προσφορά), συντάσσεται από τη συμβολαιογράφο κατακυρωτική έκθεση. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης συνιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας του υπερθεματιστή, του οποίου γίνεται μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο και/ή το Κτηματολογικό γραφείο. Μέσα σε προθεσμία ενός μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, μπορεί ο υπερθεματιστής να καταγγείλει τη μίσθωση και, από τότε που θα την καταγγείλει, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών.

Το άρθρο 997 ΚΠολΔ δεν κάνει διάκριση μεταξύ μίσθωσης που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή όχι. Συνεπώς εφαρμόζεται και στις δύο περιπτώσεις, ακόμη δηλαδή και αν η μίσθωση καταρτίσθηκε με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.

Ταυτόχρονα όμως, ορίζει το άρθρο 997 ΚΠολΔ ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ.

Δηλαδή, εάν το ακίνητο πρώτα κατασχέθηκε και εν συνεχεία μισθώθηκε και ταυτόχρονα η μίσθωση δεν μπορεί να αποδειχθεί με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης έχει να επιλέξει να καταγγείλει τη μίσθωση είτε σύμφωνα με το άρθρο 997 ΚΠολΔ, είτε σύμφωνα με το 615 ΑΚ, τα οποία αναλύθηκαν ανωτέρω.

Δ. Προκαταβολή των ενοικίων από τον μισθωτή προς τον προηγούμενο ιδιοκτήτη

Ενδιαφέρον παρουσιάζει στο σημείο αυτό να δούμε τι γίνεται στην περίπτωση που έχει γίνει προκαταβολή ενοικίων από τον ενοικιαστή στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, που καλύπτουν χρονικό διάστημα και μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας. Στην πρακτική συναντάται τακτικά να καταρτίζεται μία μακροχρόνια ενοικίαση με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο και έχουν προκαταβληθεί τα μισθώματα από το μισθωτή στον εκμισθωτή για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Σύμφωνα με το άρθρο 616 ΑΚ, οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ’ αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση.

Δηλαδή, τα ενοίκια που προκαταβλήθηκαν από τον ενοικιαστή στον προηγούμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν δεσμεύουν τον νέο ιδιοκτήτη να τα ζητήσει εκ νέου από τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει τα ενοίκια στο νέο ιδιοκτήτη μετά από τρεις μήνες, από τότε που ο νέος ιδιοκτήτης γνωστοποιήσει στον ενοικιαστή την μεταβίβαση του ακινήτου.

Θα μπορούσε όμως ενδεχομένως ένας καλόπιστος ενοικιαστής να αντιτάξει προς το νέο ιδιοκτήτη την ένσταση της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα, εφόσον αυτός γνώριζε, όταν αγόραζε το ακίνητο, ότι ήταν μισθωμένο για πολλά χρόνια με προκαταβεβλημένο μίσθωμα, αφού το μισθωτήριο έγινε με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο, δηλαδή έλαβε δημοσιότητα έναντι των τρίτων.

Είναι αρκετές οι φορές εκείνες, ένα πρόσωπο χωρίς στενούς συγγενείς, δηλαδή σύζυγο/σύντροφο, κατιόντες ή κοντινά ανήψια, να προβαίνει στη διάθεση της περιουσίας του μετά το θάνατό του με ιδιόγραφη διαθήκη, εγκαθιστώντας κληρονόμους του άλλα πρόσωπα (π.χ. ένα ίδρυμα, ένα φίλο, το πρόσωπο που το υποστήριζε εν ζωή).

Σύμφωνα με το άρθρο 807 ΚΠολΔ, για την δημοσίευση δημόσιας ή μυστικής ή έκτακτης διαθήκης, αρμόδιος είναι ο ειρηνοδίκης της περιφέρειας όπου εδρεύει ο συμβολαιογράφος ο οποίος συνέταξε την διαθήκη ή στον οποίο έχει κατατεθεί, ενώ για τη δημοσίευση ιδιόγραφης διαθήκης και την κήρυξη της ως κύριας, ο ειρηνοδίκης στον οποίο προσάγεται για να δημοσιευθεί.

Σύμφωνα με το άρθρο 808 παρ. 3 ΚΠολΔ, η κήρυξη ιδιόγραφης διαθήκης ως κυρίας, γίνεται με πράξη του αρμόδιου για τη δημοσίευσή της ειρηνοδίκη, εφόσον πιθανολογηθεί η γνησιότητα της γραφής και της υπογραφής του διαθέτη.

Όταν η διαθήκη δημοσιεύθηκε από προξενική αρχή, αρμόδιος για να την κηρύξει κύρια είναι ο ειρηνοδίκης του δικαστηρίου της κληρονομιάς.

Όταν με ιδιόγραφη διαθήκη ορίζεται αποκλειστικά ως κληρονόμος, πρόσωπο που δεν είναι σύζυγος του διαθέτη ή δεν έχει με τον διαθέτη συγγενική σχέση τουλάχιστον τέταρτου βαθμού, τότε διατάσσεται γραφολογική πραγματογνωμοσύνη προκειμένου να αποδειχθεί η γνησιότητα της γραφής και της υπογραφής του διαθέτη. Στην περίπτωση αυτή καλείται υποχρεωτικά, σε διάστημα τουλάχιστον εξήντα (60) ημερών πριν από τη συνεδρίαση, το Ελληνικό Δημόσιο.

Έτσι, σε τέτοιες περιπτώσεις, κατόπιν της αίτησης κήρυξης διαθήκης ως κυρίας, αναβάλλεται η έκδοση απόφασης και ορίζεται πραγματογνώμονας, ο οποίος αφού δώσει τον νόμιμο όρκο του πραγματογνώμονα ενώπιον του Δικαστηρίου σε ημέρα και ώρα που θα ορισθεί εντός προθεσμίας, θα προβεί σε διενέργεια γραφολογικής πραγματογνωμοσύνης, δικαιούμενη να λάβει γνώση των εγγράφων της δικογραφίας και, ιδίως, του επικυρωμένου αντιγράφου ή, ακόμη, και του πρωτοτύπου σώματος της ιδιόγραφης διαθήκης και οποιουδήποτε άλλου εγγράφου έχει γραφεί και υπογραφεί, σε ανύποπτο χρόνο, από τον ανωτέρω αποβιώσαντα, και θα γνωμοδοτήσει, με πλήρως αιτιολογημένη και σαφή έκθεσή της, που θα κατατεθεί στη Γραμματεία του Δικαστηρίου  μέσα σε προθεσμία που θα οριστεί από το Δικαστήριο κατά την ορκοδοσία του, για το αν η ιδιόγραφη διαθήκη έχει συνταχθεί και υπογραφεί από τον διαθέτη.

 Σύμφωνα με το Ανώτατο Συμβούλιο Επιλογής Προσωπικού (ΑΣΕΠ) οι τίτλοι, τα πιστοποιητικά και οι βεβαιώσεις που απαιτούνται για συμμετοχή των υποψηφίων στις εκάστοτε προκηρύξεις του ΑΣΕΠ, επικυρώνονται ως εξής:

1. Για όσα έχουν εκδοθεί στην Ημεδαπή.

Δημόσια έγγραφα ημεδαπής, δηλαδή έγγραφα που έχουν εκδοθεί από υπηρεσίες και φορείς του δημόσιου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα (π.χ. τίτλοι σπουδών – άδειες – πιστοποιητικά – βεβαιώσεις κ.λ.π.), υποβάλλονται και γίνονται υποχρεωτικά αποδεκτά σε ευκρινή φωτοαντίγραφα των πρωτοτύπων εγγράφων ή των ακριβών αντιγράφων τους.

Ιδιωτικά έγγραφα ημεδαπής, δηλαδή έγγραφα που δεν εκδίδονται από υπηρεσίες και φορείς του δημόσιου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα (εκδίδονται από ιδιωτικούς φορείς), υποβάλλονται και γίνονται υποχρεωτικά αποδεκτά:

• σε ευκρινή φωτοαντίγραφα από αντίγραφα ιδιωτικών εγγράφων, τα οποία έχουν επικυρωθεί από δικηγόρο καθώς και
• σε ευκρινή φωτοαντίγραφα από τα πρωτότυπα όσων ιδιωτικών εγγράφων φέρουν θεώρηση από υπηρεσίες και φορείς του δημόσιου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα (π.χ. απολυτήριο ιδιωτικού λυκείου που φέρει τη θεώρηση της αρμόδιας Διεύθυνσης Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης του Υπουργείου Παιδείας Έρευνας και Θρησκευμάτων, ιατρική γνωμάτευση που φέρει θεώρηση από αρμόδιο ελεγκτή ιατρό).

Φωτοαντίγραφα πιστοποιητικών της Ανώτατης Συνομοσπονδίας Πολυτέκνων Ελλάδος (ΑΣΠΕ) καθώς και πιστοποιητικών και βεβαιώσεων απόδειξης γνώσης Η/Υ γίνονται αποδεκτά χωρίς επικύρωση από δικηγόρο ή θεώρηση από δημόσια υπηρεσία.

1. Για όσα έχουν εκδοθεί από αλλοδαπές αρχές.

Τίτλοι, πιστοποιητικά και βεβαιώσεις της αλλοδαπής που απαιτούνται από την προκήρυξη πρέπει να είναι επίσημα μεταφρασμένοι στην ελληνική γλώσσα.

Η επίσημη μετάφρασή τους γίνεται:

• από αρμόδια κατά νόμο αρχή του Υπουργείου Εξωτερικών ή
• την Πρεσβεία ή το Προξενείο της ξένης χώρας στην Ελλάδα ή
• από δικηγόρο.

Ειδικώς όμως μετά τον νέο Κώδικα Δικηγόρων (ν.), μεταφράσεις ξενόγλωσσων εγγράφων που γίνονται από δικηγόρο μετά την 27.09.2013 γίνονται δεκτές εφόσον ο δικηγόρος βεβαιώνει ότι ο ίδιος έχει επαρκή γνώση της γλώσσας από και προς την οποία μετέφρασε, ή σύμφωνα με το άρθρο 36 του ν. 4194/2013.

Τα ανωτέρω (τίτλοι, πιστοποιητικά και βεβαιώσεις) γίνονται υποχρεωτικά αποδεκτά σε ευκρινή φωτοαντίγραφα από αντίγραφα εγγράφων που έχουν εκδοθεί από αλλοδαπές αρχές και έχουν επικυρωθεί από δικηγόρο.

Γίνονται υποχρεωτικά αποδεκτά ευκρινή φωτοαντίγραφα από αντίγραφα ιδιωτικών εγγράφων, τα οποία έχουν επικυρωθεί από δικηγόρο.

Σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, προκειμένου περί τίτλων σπουδών με τους οποίους αποδεικνύεται η γνώση της ξένης γλώσσας, τίτλοι που προσκομίζονται σε απλά φωτοαντίγραφα γίνονται δεκτοί, υπό την προϋπόθεση ότι προσκομίζονται επικυρωμένες μεταφράσεις αυτών, στις οποίες γίνεται μνεία ότι στους νόμιμους μεταφραστές είχαν προσκομισθεί τα πρωτότυπα ή επικυρωμένα αντίγραφα των τίτλων.

Τονίζεται τέλος, ότι τα προσόντα, τα κριτήρια ή οι ιδιότητες που αναγράφονται από τον υποψήφιο στην αίτηση συμμετοχής του στη διαδικασία πλήρωσης των θέσεων, πρέπει να υφίστανται κατά την ημερομηνία λήξης της προθεσμίας υποβολής των ηλεκτρονικών αιτήσεων.

Απορρίφθηκε με απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης αίτημα γονέα για από κοινού άσκηση της επιμέλειας των ανήλικων τέκνων του από κοινού με την εν διαστάσει σύζυγό του, λόγω της μη εξυπηρέτησης των βέλτιστων συμφερόντων των τέκνων.

            Ειδικότερα, το Δικαστήριο έκρινε πως «προκειμένου να διασφαλιστεί το συμφέρον του τέκνου για να εφαρμοστεί η συνεπιμέλεια, πρέπει αφενός να υπάρχουν κοντινοί τόποι διαμονής των γονέων, ώστε να εξασφαλίζεται η εύκολη και ασφαλής πρόσβαση του παιδιού και στις δύο χωριστές κατοικίες και από αυτές στο σχολείο και τις λοιπές δραστηριότητες του, αφετέρου να τηρούν οι γονείς μεταξύ τους καλές και αρμονικές σχέσεις (ή έστω να διασφαλίζεται ανεκτό επίπεδο συνεννόησης) έτσι ώστε η παράλληλη ύπαρξη δύο κέντρων ζωής του τέκνου να μην αναστατώνει και απορρυθμίζει τη ζωή του ούτε να δημιουργεί σε αυτό ανασφάλεια και ψυχολογική επιβάρυνση, όπως θα συμβαίνει αν βιώνει κλίμα συνεχών εντάσεων και τριβών μεταξύ των γονέων του».

            Εν προκειμένω, ο πατέρας των τέκνων είχε υποβάλει αίτημα στο δικαστήριο για χρονική κατανομή της άσκησης της γονικής μέριμνας, με εναλλαγή κατοικίας των τέκνων ανά δεκαπενθήμερο. Για την έκδοση της απόφασης επί του ανωτέρω αιτήματος, το Δικαστήριο συνεκτίμησε ότι: α) οι κατοικίες των δύο γονέων βρίσκονταν σε διαφορετικές πόλεις, β) το σχολείο και όλες οι καθημερινές δραστηριότητες των τέκνων βρίσκονταν σε τόπο κοντινό της κατοικίας της μητέρας, γ) η μητέρα ήταν αυτή που κατά την κοινή έγγαμη συμβίωση ήταν κατά κύριο λόγο επιφορτισμένη με την εξυπηρέτηση των καθημερινών αναγκών τους και δ) οι σχέσεις των γονέων ήταν τεταμένες σε τέτοιο βαθμό, που καθίστατο αδύναμη η επικοινωνία και συνεννόησή τους για τις καθημερινές ανάγκες των τέκνων.

Μάλιστα, πριν την έκδοση της ανωτέρω απόφασης, ο Δικαστής προέβη σε απ’ ευθείας επικοινωνία με τα τέκνα, τα οποία, σύμφωνα με το κείμενο της απόφασης, εξέφρασαν την επιθυμία τους να παραμείνουν στην κατοικία της μητέρας τους.

Λαμβάνοντας υπόψιν όσα αναπτύχθηκαν ανωτέρω, και με γνώμονα την όσο το δυνατόν καλύτερη εξυπηρέτηση των συμφερόντων των ανήλικων τέκνων, το Δικαστήριο έκρινε πως το συμφέρον τους εξυπηρετείται αποτελεσματικότερα με την ανάθεση της επιμέλειάς τους στην μητέρα τους, αναγνωρίζοντας δικαίωμα επικοινωνίας τους με τον πατέρα/αιτούντα σε συγκεκριμένες ώρες και ημέρες τις εβδομάδας.

Είναι σύνηθες κατά την συμφωνία πώλησης ακινήτου, τα μέρη να υπογράφουν ένα "προσύμφωνο" μεταξύ τους με τη μορφή ιδιωτικού συμφωνητικού, που ταυτόχρονα επέχει και μια θέση "προκαταβολής". Η προκαταβολή αυτή λειτουργεί και ως "αρραβώνας", δηλαδή αν ο αγοραστής δεν καταρτίσει το τελικό συμβόλαιο, το ποσό αυτό χάνεται και μένει στα χέρια του πωλητή. Μια τέτοια συμφωνία όμως δεν έχει νομική εγκυρότητα.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον ίδιο τύπο, ήτοι συμβολαιογραφικό πρέπει να υποβάλλεται σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ) και το προσύμφωνο.

Εάν για το προσύμφωνο δεν τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος, τότε η προκαταβολή που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό από τον αγοραστή για τη μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της κατά τα άρθρα 159 και 180 ΑΚ ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού.

Περαιτέρω κατά την έννοια του άρθρου 904 ΑΚ, αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή επί ζημία άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση της συμβάσεως για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε.

Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση, για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως μη γενομένη και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο.

Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή.

Εργαζόμενοι συνταξιούχοι

Περικοπή στη σύνταξη. Υποχρέωση δήλωσης

Για το καθεστώς της απασχόλησης των εργαζομένων συνταξιούχων έχουν θεσπισθεί μια σειρά από διατάξεις όπως οι Ν 2676/1999, 3863/2010, 4387/2016 και 4670/2020 το άρθρο 27 του οποίου όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 78 του Ν.4690/2020,  εισάγει   ένα νέο ενιαίο ρυθμιστικό πλαίσιο για την κατηγορία των παλαιών και νέων  συνταξιούχων δηλαδή των συνταξιούχων πριν και μετά την 13/05/2016.

Βασικό και κυρίαρχο χαρακτηριστικό  είναι το γεγονός ότι οι ανωτέρω ρυθμίσεις,  αφορούν τις περιπτώσεις συνταξιούχων εξ ιδίου δικαιώματος που εργάζονται, δηλαδή τους συνταξιούχους λόγω γήρατος και όχι τους συνταξιούχους λόγω αναπηρίας ή θανάτου που διέπονται από ειδικές διατάξεις οι οποίες δεν έχουν υποστεί τροποποιήσεις με την ανωτέρω διάταξη.

Με το Ν 4690/2020 θεσπίστηκε μεταβατική περίοδος για τους παλαιούς συνταξιούχους για να ενταχθούν στο ίδιο καθεστώς και καθορίστηκε ότι  , από 01/03/2022 όλοι οι συνταξιούχοι θα υποστούν μείωση στη σύνταξή τους εφόσον εργάζονται, ανεξάρτητα από το είδος της απασχόλησης δηλαδή αν είναι μισθωτοί , ελεύθεροι επαγγελματίες ή αυτοαπασχολούμενοι και μάλιστα ανεξάρτητα από το αν εργάζονται με πλήρη ή μειωμένη απασχόληση.

Με το Ν 4670/2020 προβλέπεται υποχρέωση δήλωσης της ανάληψης εργασίας ή της απόκτησης της ασφαλιστέας ιδιότητας και συνάμα προβλέπεται πρόστιμο 12 συντάξεων στην περίπτωση που δεν δηλωθεί η απασχόληση,  πέρα από την μείωση του ποσού της σύνταξης για το διάστημα που ο συνταξιούχος λαμβάνει τη σύνταξή του και εργάζεται .

Στο σημείο αυτό να διευκρινίσουμε ότι όταν αναφερόμαστε στην περικοπή της σύνταξης λόγω εργασίας θα πρέπει ουσιαστικά να εξετάζουμε αν υπάρχει υποχρέωση ασφάλισης  με βάση τις γενικές ειδικές και καταστατικές διατάξεις που διέπουν τον ενταχθέντα στον e-ΕΦΚΑ  φορέα γιατί μόνο αν υπάρχει υποχρέωση για ασφάλιση  θα υπάρχει και περικοπή στη σύνταξη.

Fast track συντάξεις και συντάξεις εμπιστοσύνης

Θετικές διατάξεις

1)Γρήγορη και μάλιστα εντός τριών μηνών απονομή της κύριας και επικουρικής σύνταξης  

2)Δυνατότητα συμπλήρωσης μέχρι 2 ετών με εξόφληση εντός ενός έτους

3)Δυνατότητα αναγνώρισης  με εξαγορά έως εκατόν πενήντα ημέρες

4)Δυνατότητα ένταξης στην προαιρετική ασφάλιση και καταβολή εισφορών μέχρι  τρία έτη

Αρνητικές Διατάξεις

1) Ελοχεύει ο κίνδυνος έκδοσης πολλών απορριπτικών αποφάσεων λόγω της δέσμευσης για έκδοση σε τρεις μήνες

2)Υποχρέωση φύλαξης των φυσικών παραστατικών για μεγάλο χρονικό διάστημα (10ετία )

3)Κίνδυνος επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθεισών παροχών από τους κληρονόμους

4)Συγκέντρωση μεγάλου αριθμού περιπτώσεων στους αρμόδιους εισηγητές για μελλοντικό έλεγχο ακόμη και μετά την έκδοση των σχετικών αποφάσεων

Συστάσεις για ελαχιστοποίηση των αρνητικών επιπτώσεων

1)Ψηφιοποίηση του ασφαλιστικού βίου με πρωτοβουλία του ασφαλισμένου προσκομίζοντας τις καρτέλες ενσήμων στο τ. ΙΚΑ ΕΤΑΜ για προσυνταξιοδοτική βεβαίωση .

2)Αναζήτηση βεβαίωσης χρόνου ασφάλισης από τον τ. ΟΑΕΕ πριν την υποβολή της αίτησης για σύνταξη

3)Αναζήτηση  πιστοποιητικού θαλάσσιας υπηρεσίας από το τ. ΝΑΤ πριν την υποβολή της αίτησης για σύνταξη

4)Υποβολή αιτημάτων για εξαγορά πλασματικών ετών όπου απαιτείται πριν την υποβολή  της αίτησης για σύνταξη

5)Έλεγχος προϋποθέσεων συνταξιοδότησης τουλάχιστον ένα έτος πριν την πιθανή ημερομηνία συνταξιοδότησης.

Η οδήγηση χωρίς δίπλωμα, είναι ένα σοβαρότατο παράπτωμα με κυρώσεις τόσο διοικητικές (πρόστιμα του Κ.Ο.Κ) όσο και ποινικές και σε περίπτωση ατυχήματος, η ασφαλιστική εταιρεία είναι υποχρεωμένη να αποζημιώσει οποιονδήποτε τρίτο που ζημιώθηκε από οδηγό χωρίς δίπλωμα. Συνεπώς το θύμα ενός τροχαίου λαμβάνει πάντα την δικαιούμενη αποζημίωση από την ασφαλιστική εταιρεία.

Ωστόσο, η ασφαλιστική εταιρεία στη συνέχεια, μπορεί να στραφεί εναντίον του οδηγού αλλά και του ιδιοκτήτη του οχήματος, απαιτώντας το οποιοδήποτε ποσό κατέβαλε στον τρίτο.

Η ευθύνη λοιπόν του οδηγού χωρίς δίπλωμα είναι απεριόριστη. Περαιτέρω ευθύνεται και ο ιδιοκτήτης του οχήματος. Ειδικότερα:

Κατά την διάταξη του άρθ. 4 Ν. ΓΠΝ/1911 «διά πάσαν υπό του αυτοκινήτου κατά την λειτουργία του ζημίαν προς τρίτους ενέχεται εις αποζημιώσεις ο οδηγός και ο κατά το άρθρον 2 κάτοχος, ο δε ιδιοκτήτης εν η περιπτώσει είναι τοιούτος άλλος, ή, ο κάτοχος ενέχεται μόνον μέχρι της αξίας του αυτοκινήτου το οποίον παραχωρών εις το ζημιωθέν πρόσωπον δύναται, κατά την κρίσιν του δικαστηρίου, να απαλλαγεί πάσης άλλης αποζημιώσεως…».

Από την ως άνω διάταξη, συνάγεται ότι, επειδή η ευθύνη του ιδιοκτήτη του ζημιογόνου οχήματος θεμελιώνεται, ανεξάρτητα από το αν αυτός, κατά το χρόνο του ατυχήματος είναι οδηγός ή κάτοχος του οχήματος (αντικειμενική ευθύνη), ο νόμος για να μετριάσει την αυστηρότητα της αντικειμενικής ευθύνης του ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν είναι κάτοχος ή οδηγός, περιορίζει ποσοτικά την ευθύνη του μέχρι την αξία του ζημιογόνου αυτοκινήτου κατά τον αμέσως πριν το ατύχημα χρόνο.

Ο περιορισμός αυτός της ευθύνης γίνεται με τη μορφή της ένστασης, που έχει ως βάση ότι ο εκάστοτε ιδιοκτήτης του αυτοκινήτου δεν είναι συγχρόνως και κάτοχος ή οδηγός αυτού.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 592 και 594 του ΑΚ αντίστοιχα «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση» και «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους».

Η συμφωνημένη χρήση προσδιορίζεται από την ερμηνεία της σύμβασης (ΑΚ 173, 200, 281, 288). Κάθε αυθαίρετη μεταβολή της συνιστά κακή χρήση ανεξάρτητα από το αν συνεπάγεται ή μη τη χειροτέρευση του μισθίου.

Αν ο μισθωτής αθετεί την υποχρέωσή του για καλή χρήση του μισθίου, δηλαδή κάνει κακή χρήση αυτού ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματα του κατά του εκμισθωτή. Ειδικότερα δικαιούται:

1) να αξιώσει αυτούσια και προσήκουσα εκπλήρωση, δηλαδή παύση και παράλειψη στο μέλλον,

2) να καταγγείλει άμεσα τη μίσθωση, χωρίς τήρηση προθεσμίας, αν παρά τις διαμαρτυρίες του ο μισθωτής εξακολουθεί να κάνει κακή χρήση του μισθίου, και

3) να ζητήσει αποζημίωση ανεξαρτήτως αν άσκησε ή όχι το δικαίωμα καταγγελίας του. Προϋπόθεση για την άσκηση της καταγγελίας αποτελεί η προηγούμενη διαμαρτυρία του εκμισθωτή και όχι απαραίτητα πολλές διαδοχικές διαμαρτυρίες.

Αναφορικά τώρα με το ζήτημα, αν η ανέγερση αυθαίρετων κτισμάτων συνιστά ή όχι κακή χρήση, ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθμό απόφασή του 739/2008 απεφάνθη ότι: «μεταχείριση του μισθίου όχι με επιμέλεια συνιστά τόσον η καταστροφή μερών, συστατικών ή παραρτημάτων του μισθίου, όσο και κάθε βλάβη αυτών ή κάθε αυθαίρετη, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου, που έχουν γίνει και προοριστεί από τον εκμισθωτή για την εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού. Σύμφωνα δε με τις διατάξεις των άρθρων 587 και 599 του ΑΚ, η καταγγελία της μίσθωσης για κακή χρήση του μισθίου επιφέρει τη λύση της σύμβασης για το μέλλον και την υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή».

Συνεπώς, και η ανέγερση αυθαίρετων κτισμάτων αποτελεί κακή χρήση του μισθίου και ο εκμισθωτής δύναται να αποδεσμευθεί από τη μίσθωση και να ζητήσει αποζημίωση, ή εκπλήρωση της σύμβασης.

Σύμφωνα με την απόφαση υπ’αριθμόν 1815/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κρίθηκε ότι ο σύντροφος θανούσης με την οποία ήταν σε ελεύθερη ένωση και είχαν τέκνα, δικαιούται να λάβει εύλογη χρηματική ικανοποίηση για ψυχική οδύνη κατά το άρθρο 932 εδάφιο γ’ του Αστικού Κώδικα.

1. ΠΟΙΟΥΣ ΚΑΛΥΠΤΕΙ Ο ΟΡΟΣ «ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑ»

Όπως επισημάνθηκε αναλυτικά στην απόφαση, η παραπάνω διάταξη του Αστικού Κώδικα αποσκοπεί στην προστασία όχι μόνο των προσώπων που τελούν σε στενή συγγενική σχέση με τον θανόντα στο τροχαίο σύμφωνα με τις διατάξεις του Οικογενειακού Δικαίου (σύζυγος με θρησκευτικό ή πολιτικό γάμο, τέκνα, αδέρφια, γονείς κ.ο.κ.) αλλά και εκείνων των οποίων ο ψυχισμός δοκιμάζεται συναισθηματικά εξίσου έντονα από την απώλεια του οικείου τους προσώπου. Σε αυτήν την κατηγορία προσώπων ανήκει και ο σύντροφος θανούσης εάν συζούσε μαζί της σε ελεύθερη ένωση και είχαν αποκτήσει τέκνα. Άλλωστε, βάσει των σύγχρονων κοινωνικών αντιλήψεων η παραδοσιακή έννοια της έγγαμου συμβίωσης δείχνει να μην αποτελεί πλέον την αποκλειστική μορφή της διαμορφούμενης οικογένειας, ενώ, έχουν αναμφίβολα δημιουργηθεί νέες μορφές οικογένειας με εξίσου ισχυρούς συναισθηματικούς δεσμούς χωρίς να φέρουν το απαραίτητο, παλαιότερα, νομικό περίβλημα.

1. ΣΧΕΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων με τις αποφάσεις Saucedo Gomez κατά Ισπανίας (1999) αλλά και Κοροσίδου κατά Ελλάδας (2011) με τις οποίες αναγνωρίστηκε ότι η συμβίωση δύο προσώπων για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς γάμο σημαίνει την ύπαρξη «οικογενειακής ζωής» κατά την έννοια και με την αυξημένη αξία που της αποδίδει ρητά η Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Σε κάθε περίπτωση βέβαια, η ύπαρξη ισχυρού ή όχι συναισθηματικού δεσμού με τον θανόντα αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται κατά περίπτωση από το δικαστήριο.

Καινοτομία» λοιπόν της συγκεκριμένης απόφασης αποτελεί η διεύρυνση του κύκλου των προσώπων που ανήκουν στον όρο οικογένεια. Το δικαστήριο, έχει σε κάθε περίπτωση την δυνατότητα να κρίνει ότι πέρα από τους εγγύτερους συγγενείς του αποβιώσαντος δικαιούνται μερίδιο αποζημίωσης και άλλα πρόσωπα συνδεόμενα με αισθήματα αγάπης, ισχυρής φιλίας και στοργής με τον τελευταίο, αδιαφόρως εάν συζούσαν μαζί του ή όχι. Η θεμελίωση δικαιώματος αποζημίωσης και για άλλα πρόσωπα, πλην των στενών συγγενών του θύματος, επιφέρει περισσότερες  δυσκολίες στο έργο του δικαστή και, οπωσδήποτε, οξύνει την αντιδικία μεταξύ των προσώπων τα οποία διεκδικούν «χρηματική ικανοποίηση λόγω ψυχικής οδύνης», μιας και όσο περισσότεροι θεμελιώσουν τέτοια αξίωση τόσο μικρότερο θα είναι τελικά το ύψος αυτής που θα επιδικασθεί στον καθένα τους.

1. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Θα μπορούσαμε να συμπεράνουμε εν κατακλείδι, ότι κριτήρια που πρέπει συνδυαστικά να λαμβάνει υπόψη ο Δικαστής για την κρίση του περί της συμπερίληψης ενός προσώπου το οποίο δεν συνδέεται με τον αποβιώσαντα με κάποια από τις παραδοσιακές μορφές συγγενικού δεσμού που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας είναι η χρονική διάρκεια της σχέσης του θανόντος με τον αιτούντα την χρηματική αποζημίωση, η συμβίωση, η απόκτηση τέκνων και κάθε άλλο γεγονός το οποίο είναι ικανό κατά την κρίση του Δικαστή να συνδέσει τον δικαιούχο χρηματικής ικανοποίησης και το θύμα με έντονα συναισθήματα αγάπης και εμπιστοσύνης.