Ζητήματα Συνιδιοκτησίας – Σχέσεις Μεταξύ Συγκυρίων
Η συνιδιοκτησία, δηλαδή η κατάσταση κατά την οποία δύο ή περισσότεροι συγκύριοι κατέχουν από κοινού ένα ακίνητο, αποτελεί σύνηθες φαινόμενο στο ελληνικό δίκαιο. Πέραν των περιπτώσεων συνιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ένα καθεστώς συνιδιοκτησίας μπορεί να προκύψει λόγω κληρονομιάς, αγοράς από περισσότερους του ενός ή δωρεά προς περισσότερα από ένα πρόσωπα, κάτι που συχνά συνεπάγεται νομικές και πρακτικές δυσκολίες, όταν δεν υπάρχει σαφής κανονισμός ή συνεννόηση μεταξύ των συγκυρίων.
Τα βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών
Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, αρκεί η χρήση αυτή να μην εμποδίζει τους λοιπούς συγκυρίους να κάνουν το ίδιο. Το ποσοστό της συγκυριότητάς του καθορίζει το μερίδιό του, αλλά όχι απαραίτητα συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου, εκτός αν έχει γίνει διανομή ή σύσταση κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Παράλληλα, κάθε συγκύριος έχει την υποχρέωση να συμμετέχει στα έξοδα συντήρησης, ασφάλισης και κοινής διαχείρισης του ακινήτου. Η άρνηση συμμετοχής στα έξοδα ή η αυθαίρετη χρήση του ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει εντάσεις και να οδηγήσει σε νομικές ενέργειες.
Η συνιδιοκτησία στις πολυκατοικίες
Ιδιαίτερη μορφή συνιδιοκτησίας αποτελεί αυτή που συναντάται στις πολυκατοικίες, μέσω της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος ή άλλης αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας κατέχει εξ αδιαιρέτου ποσοστό επί των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του κτηρίου, όπως το κλιμακοστάσιο, το ασανσέρ, η ταράτσα, το υπόγειο κ.λπ., καθώς και επί του όλου οικοπέδου της πολυκατοικίας. Για τον λόγο αυτό και προς αποφυγή διενέξεων και συγκρούσεων, οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών ρυθμίζονται συνήθως από τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας, ο οποίο προβλέπει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, ιδίως ως προς τη χρήση των κοινών χώρων και τη συμμετοχή στις κοινές δαπάνες, και δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες. Η μη συμμόρφωση με τις διατάξεις του Κανονισμού μπορεί να οδηγήσει σε προστριβές, ακόμη και σε δικαστικές διεκδικήσεις.
Συνηθισμένα προβλήματα από σχέσεις συνιδιοκτησίας και τρόποι επίλυσης – αυτούσια διανομή – δικαστική διανομή
Τα πιο συχνά ζητήματα που προκύπτουν μεταξύ συνιδιοκτητών περιλαμβάνουν τη διαφωνία ως προς τη χρήση του ακινήτου, την εκμίσθωση, την μεταβίβαση και την εν γένει την αξιοποίησή του. Όταν η συμφωνία δεν είναι εφικτή, η νομοθεσία προσφέρει εναλλακτικές δυνατότητες όπως η διανομή του κοινού ακινήτου με σκοπό τη λύση της κοινωνίας.
Ειδικότερα, η διανομή του κοινού ακινήτου μπορεί να γίνει είτε εξωδικαστικά, με συμφωνία των συνιδιοκτητών (συγκυρίων), είτε μέσω της δικαστικής οδού. Αν το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί σε δύο ή περισσότερα τμήματα, σχετικά ισοδύναμα και χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας του, τότε μπορεί να διαταχθεί από το Δικαστήριο η διανομή του (αυτούσια διανομή). Στην περίπτωση κατά την οποία η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή, το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει τον πλειστηριασμό του ακινήτου και την κατανομή του προϊόντος του πλειστηριασμού (εκπλειστηρίασμα) μεταξύ των συγκυρίων (δικαστική διανομή).
