Αγορές και Πωλήσεις Ακινήτων
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου – είτε πρόκειται για οικόπεδο, αγροτεμάχιο, επαγγελματικό χώρο, αποπερατωμένο ή υπό κατασκευή κατοικία ή διαμέρισμα – αποτελεί μια σύνθετη νομική διαδικασία, η οποία διέρχεται από αρκετά στάδια και συνεπώς απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και επαγγελματική καθοδήγηση. Το δικηγορικό μας γραφείο, με εμπειρία 35 ετών και σε συνεργασία με την Συμβολαιογράφο του γραφείου, Εύη Λιάκου – Σπηλιοπούλου, αναλαμβάνει υπεύθυνα και αποτελεσματικά τη νομική υποστήριξη σε όλα τα στάδια μίας αγοραπωλησίας για τον πελάτη μας, είτε είναι στην θέση του αγοραστή, είτε του πωλητή.
Τα σημαντικότερα στάδια από την εκδήλωση αγοραστικού ενδιαφέροντος έως και την κατάρτιση μίας αγοραπωλησίας ακινήτου είναι τα ακόλουθα:
- Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας
Το πρώτο και πιο κρίσιμο στάδιο είναι ο νομικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Ενδεικτικά, ελέγχεται αν ο πωλητής είναι πράγματι ο κύριος του ακινήτου, αν υπάρχουν βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις), δουλείες ή διεκδικήσεις, οι οποίες ενδεχομένως να δημιουργούν ζητήματα διεκδίκησης του ακινήτου ή ακόμη και ακυρότητας του Συμβολαίου, και να χρήζουν επίλυσης πριν την κατάρτιση της σύμβασης αγοραπωλησίας. Επίσης είναι πολύ σημαντικό να ελέγχονται επισταμένως παλαιότερα παραχωρητήρια ή και τυχόν δικαιώματα του Δημοσίου επί του ακινήτου, που μπορεί να αποτελούν σοβαρά κωλύματα για την κατάρτιση του Συμβολαίου και την πραγματική απόκτηση κυριότητας επί του ακινήτου. Κατόπιν έγγραφης συνεννόησης με το γραφείο μας, ο έλεγχος τίτλων μπορεί να συνοδεύεται και από την σύνταξη Έκθεσης Ελέγχου Τίτλων, κάτι που οδηγεί σε ακόμη μεγαλύτερη διασφάλιση του αγοραστή. - Έλεγχος πολεοδομικών και τεχνικών στοιχείων
Σε συνεργασία με μηχανικό, πρέπει να εξετάζεται, κατόπιν έγγραφης συμφωνίας, η νομιμότητα του ακινήτου από τεχνικής – πολεοδομικής απόψεως (πληρότητα και νομιμότητα οικοδομικής άδειας, όροι δόμησης, τυχόν αυθαιρεσίες που χρήζουν τακτοποίησης, κατηγορία ενεργειακής απόδοσης κ.ά.), ιδίως για οριζόντιες ιδιοκτησίας (διαμερίσματα) ή υπό ανέγερση κατοικίες. - Καταβολή προκαταβολής & προσύμφωνο
Εφόσον συμφωνηθούν οι βασικοί όροι (τίμημα, τρόπος καταβολής του τιμήματος, χρόνος και τρόπος παράδοσης του ακινήτου), συνήθως υπογράφεται ιδιωτικό συμφωνητικό ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταξύ των μερών και καταβάλλεται από τον αγοραστή ένα ποσό ως προκαταβολή για την αγορά του ακινήτου. Ταυτόχρονα, προκειμένου να δεσμευτούν αμφότερα τα μέρη προβλέπεται μία σειρά υποχρεώσεων και δεσμεύσεων, όπως ενδεικτικά η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης σε περίπτωση αδικαιολόγητης υπαναχώρησης από την αγοραπωλησία. - Δηλώσεις και φορολογικά ζητήματα
Μόλις συγκεντρωθούν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, υποβάλλεται από τον Συμβολαιογράφο δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) στην ΑΑΔΕ, βάσει της αξίας του ακινήτου, την οποία αποδέχονται τα συμβαλλόμενα μέρη. Ακολουθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης εκ μέρους του αγοραστή και η έκδοση σχετικής απόδειξης πληρωμής. Ταυτόχρονα, προκειμένου να καταρτισθεί η σύμβαση αγοραπωλησίας, ο πωλητής προσκομίζει φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα. - Σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου
Τέλος, ο Συμβολαιογράφος προχωρά στη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου, σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους που έχουν συμφωνήσει τα μέρη. Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, παρόντες είναι πωλητής, αγοραστής και – κατά κανόνα – οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους. Με την υπογραφή και την πληρωμή του τιμήματος, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση. - Καταχώρηση στο Κτηματολόγιο
Προκειμένου να ολοκληρωθεί και να είναι έγκυρη η σύμβαση αγοραπωλησίας, το συμβόλαιο κατατίθεται από τον αγοραστή (ή τον Συμβολαιογράφο της αγοραπωλησίας) στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.
Το δικηγορικό γραφείο «Σπήλιος Σπηλιόπουλος και Συνεργάτες», με εμπειρία 35 ετών και σε συνεργασία με την Συμβολαιογράφο του γραφείου, Εύη Λιάκου – Σπηλιοπούλου, αναλαμβάνει υπεύθυνα και αποτελεσματικά τη νομική υποστήριξη σε όλα τα στάδια μίας αγοραπωλησίας για τον πελάτη μας, είτε είναι στην θέση του αγοραστή, είτε του πωλητή, για κάθε είδους ακίνητα σε όλη την Ελλάδα.
