Ο εκμισθωτής ή μισθωτής του μισθίου έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος όταν, λόγω ουσιώδους αύξησης ή μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή ή στον μισθωτή, αντίστοιχα, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει καθένας από αυτούς, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα.
Η διάταξη του άρθρου 288 του Αστικού Κώδικα κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις.
Έτσι, ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει, δυνάμει του ανωτέρω άρθρου, την αναπροσαρμογή του μισθώματος που έχει συμφωνηθεί. Η δυνατότητα αυτή υπάρχει, όταν, εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του μισθωτή ή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Αν μεταξύ των δύο ποσών, δηλαδή του ήδη καταβαλλόμενου ποσού και του ποσού της αξίας του μισθίου, υπάρχει διαφορά, πρέπει να διαπιστωθεί από το Δικαστήριο εάν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος.
Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους αύξησης ή μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή ή στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει καθένας από αυτούς, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα.
Στην περίπτωση που το Δικαστήριο θεωρήσει ότι υπάρχει ανάγκη αναπροσαρμογής, το μίσθωμα θα αναπροσαρμοστεί στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την καλή πίστη.
Παραδείγματα μεταβολής των συνθηκών μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι.
Τέλος, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 του Αστικού Κώδικα είναι: 1) Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης μέχρι το χρόνο της συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή 3) Ουσιώδης απόκλιση κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.
