Στις εμπορικές μισθώσεις απαγορεύεται στο μισθωτή να παραχωρήσει ολικώς ή μερικώς το μίσθιο σε οποιονδήποτε τρίτο, εφόσον δεν του έχει παρασχεθεί τέτοιο δικαίωμα κατόπιν προηγούμενης συμφωνίας του με τον εκμισθωτή (άρθρ. 11 παρ. 1 εδ. α΄ του Π.Δ. 34/1995). Ωστόσο η διάταξη περί απαγόρευσης της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου είναι ενδοτικού δικαίου, που σημαίνει ότι επιτρέπεται να συμφωνηθεί το αντίθετο από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η υπομίσθωση αποτελεί νέα και αυτοτελή μισθωτική σύμβαση, που συνάπτεται στο πλαίσιο της κύριας μισθωτικής, η οποία εξακολουθεί να ισχύει μεταξύ των αρχικά συμβαλλομένων χωρίς να έχει οποιαδήποτε επίδραση στις σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή/υπεκμισθωτή, με τον τελευταίο να παραμένει υπεύθυνος έναντι του πρώτου παρά την ύπαρξη του υπομισθωτή στο μίσθιο.
Ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση, έστω κι αν έχει συμφωνηθεί ότι θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή για τις υποχρεώσεις του έναντι του εκμισθωτή.
Το ύψος του υπομισθώματος συνομολογείται από τους συμβαλλομένους ελεύθερα και ανεξάρτητα από τη διαμόρφωσή του στο πλαίσιο της κύριας μίσθωσης. Η απευθείας καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή από τον υπομισθωτή (αντί του οφειλέτη μισθωτή) και η άνευ εναντιώσεως του εκμισθωτή είσπραξή του δεν αρκεί για να υποδηλώσει τη συναίνεσή του σε γενομένη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως, αν και γίνεται δεκτό ότι από την ανοχή του τελευταίου μπορεί να συνάγεται η εκ μέρους του σιωπηρή αποδοχή της υπομισθώσεως.
Η υπομίσθωση ως σύμβαση παρεπόμενη της κύριας μίσθωσης δεν μπορεί να συμφωνηθεί με διάρκεια μεγαλύτερη της κύριας, ενώ απαιτείται πάντα για το κύρος της η συναίνεση του εκμισθωτή.
Αν η κύρια μίσθωση είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, έστω και αν έχει συναφθεί εγκύρως, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της. Εάν υπάρχει συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και υπομισθωτή να καταβάλλεται το υπομίσθωμα από το δεύτερο απευθείας στον πρώτο, μπορεί να εκδοθεί νομίμως κατ’ αυτού διαταγή πληρωμής.
Εάν λήξει με οποιονδήποτε τρόπο η μίσθωση, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου τόσο από το μισθωτή όσο και από τον υπομισθωτή, έστω και αν η μίσθωση απολαμβάνει την προστασία του Π.Δ. 24/1995. Συνεπώς, η λύση της μισθώσεως συνεπάγεται και τη λύση της γενομένης υφ’ οιανδήποτε μορφή παραχωρήσεως της χρήσης του μισθίου σε τρίτον.
Επιπλέον, παρέχεται εκ του νόμου δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης άνευ αποζημιώσεως του μισθωτή, αν αυτός έχει προβεί σε υπεκμίσθωση ή/και παραχώρηση χρήσης αυτού, παρά την απαγόρευση. Δικαίωμα καταγγελίας δεν υφίσταται αν η γενομένη παραχώρηση χρήσεως του μισθίου είχε επιτραπεί στο μισθωτή δια συμφωνίας του με τον εκμισθωτή είτε κατά τη σύναψη της μίσθωσης είτε και αργότερα, ρητώς ή σιωπηρώς. Το αυτό ισχύει και αν ο εκμισθωτής είχε συγκατατεθεί στην παραχώρηση εγκρίνοντάς την εκ των υστέρων.
