Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μία διαδικασία που απαιτεί προσεκτικούς χειρισμούς από την πλευρά του αγοραστή, ώστε να αποφύγει να βρεθεί προ δυσάρεστων δεδομένων.
Η συμβολή δικηγόρου εξειδικευμένου στο δίκαιο ακινήτων, ο οποίος θα προβλέψει και θα διαπιστώσει όλους τους πιθανούς κινδύνους που συνεπάγεται η αγορά ενός ακινήτου για τον εντολέα του, είναι απαραίτητη.
Τα σημεία που πρέπει να προσέξει ένας υποψήφιος αγοράστης ακινήτου είναι τα κάτωθι:
Ι. Επιλογή ακινήτου προς αγορά και προκαταβολή
Κατά το στάδιο επιλογής ενός ακινήτου προς αγορά, συνήθως με την μεσολάβηση κάποιου κτηματομεσίτη, αυτό που ζητείται από τον αγοραστή είναι να καταβάλει κάποιο ποσό (συνήθως μικρό) ως προκαταβολή, με σκοπό να αποσυρθεί το ακίνητο από την αγορά και να «κρατηθεί» το ακίνητο για αυτόν. Ήδη κατά το πρώτο αυτό στάδιο, ο αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει την συμβολή δικηγόρου της επιλογής του και να μην καταβάλει κανένα ποσό μέχρι να δεχτεί την καθοδήγηση του νομικού του παραστάτη. Αυτό που συστήνεται σε κάθε περίπτωση είναι να μην δίδεται κανένα ποσό ως προκαταβολή πριν ο δικηγόρος του αγοραστή προχωρήσει σε νομικό έλεγχο του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή/και κτηματολογικό γραφείο.
Σε κάθε περίπτωση, η προκαταβολή δίδεται πάντοτε κατόπιν υπογραφής αντίστοιχου ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών (πωλητή και αγοραστή), στο οποίο περιγράφεται πλήρως και με λεπτομέρεια το προς αγορά ακίνητο, το ύψος του τιμήματος για την αγορά του, ο τρόπος καταβολής του τιμήματος, η προθεσμία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου της μεταβίβασης, ενώ συγχρόνως εξειδικεύονται τυχόν ειδικότερες συμφωνίες των μερών (λ.χ. η τυχόν αναγκαιότητα κατασκευαστικών παρεμβάσεων, η τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση υπαναχώρησης κάποιου από τα μέρη αναίτια ή κατόπιν σπουδαίου λόγου κ.ο.κ). Συνιστάται σε κάθε περίπτωση να αποφεύγεται από τους αγοραστές η υπογραφή τυποποιημένων ιδιωτικών συμφωνητικών που παρέχονται από τα μεσιτικά γραφεία και να ζητείται η σύνταξη του συμφωνητικού αυτού, δεδομένης και της σημασίας του, να γίνεται από τον δικηγόρο του.
Στο σημείο αυτό, αξίζει να επισημανθεί ιδιαιτέρως ότι σε περίπτωση υπογραφής ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών για την διασφάλιση του ποσού της προκαταβολής, ο αγοραστής δεν εξασφαλίζεται πλήρως από το ενδεχόμενο πώλησης του ακινήτου από τον πωλητή σε κάποιο τρίτο πρόσωπο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε περίπτωση που ο πωλητής, παρά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού, επιλέξει τελικώς να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου σε κάποιο τρίτο πρόσωπο (και όχι στον αγοραστή), δεν μπορεί να εμποδιστεί σε αυτό με κάποιο νομικό μέσο, παρά μόνο γεννάται δικαίωμα του αγοραστεί να λάβει πίσω την προκαταβολή που κατέβαλε. Στην πράξη, συμφωνείται συνήθως ότι σε μία τέτοια περίπτωση η προκαταβολή θα επιστραφεί στον αγοραστή διπλή, οπότε και έχει τον χαρακτήρα «αρραβώνα» (καπάρου). Για να διασφαλίσει ο αγοραστής ότι ο πωλητής δεσμεύεται στην πώληση του ακινήτου προς τον ίδιο και για να μπορεί να προχωρήσει στην αγοραπωλησία ακόμη και μόνος του, ήτοι χωρίς την σύμπραξη του πωλητή (εννοείται υπό την προϋπόθεση της καταβολής ολόκληρου του τιμήματος), η συμφωνία περί πώλησης του ακινήτου θα πρέπει να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο μέσω της υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.
ΙΙ. Νομικός έλεγχος ακινήτου
Το στάδιο του νομικού ελέγχου ενός ακινήτου αποτελεί ίσως το πιο ουσιώδες σημείο της διαδικασίας, αφού αποτρέπει το να βρεθεί ο αγοραστής προ δυσάρεστων καταστάσεων και διασφαλίζει ότι το ακίνητο που αγοράζει δεν παρουσιάζει νομικά προβλήματα. Για τον λόγο αυτό, ο νομικός έλεγχος του ακινήτου θα πρέπει να ανατίθεται σε εξειδικευμένο στο δίκαιο ακινήτων δικηγόρο.
Αυτό που ελέγχει ο δικηγόρος κατά τον νομικό έλεγχο του ακινήτου είναι η νομιμότητα και κανονικότητα των τίτλων ιδιοκτησίας για τα τελευταία τουλάχιστον 20 χρόνια (χρόνος έκτακτης χρησικτησίας), δηλαδή ελέγχει εάν ο τίτλος ή οι τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή και των δικαιοπαρόχων του είναι ορθώς μεταγεγραμμένοι, εάν υπάρχει σε αυτούς κάποια αίρεση, εάν έχει εξοφληθεί το τίμημα αυτών κ.ο.κ. Περαιτέρω, ελέγχεται η ύπαρξη τυχόν βαρών επί του ακινήτου (υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης), καθώς και η ύπαρξη τυχόν δουλειών (δουλείες διόδου, οίκησης, επικαρπία κ.ο.κ.) που βαρύνουν το ακίνητο. Επίσης, ελέγχεται το τυχόν υφιστάμενο εργολαβικό συμβόλαιο, αλλά και οι όροι του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς και η τυχόν ύπαρξη κανονισμού πολυκατοικίας και οι τυχόν τροποποιήσεις τους και οι συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Ο έλεγχος που περιγράφεται ανωτέρω λαμβάνει χώρα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, καθώς και στο τυχόν υφιστάμενο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.
ΙΙΙ. Διαδικασία που ακολουθείται έως την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων της αγοραπωλησίας.
Αφού ολοκληρωθεί με επιτυχία ο νομικός έλεγχος του ακινήτου και διευθετηθεί το ζήτημα της προκαταβολής, ο αγοραστής θα πρέπει να υποδείξει στον πωλητή τον συμβολαιογράφο της επιλογής του, ο οποίος θα αναλάβει την σύνταξη του συμβολαίου της αγοραπωλησίας και την διεκπεραίωση όλων των απαραίτητων ζητημάτων, πάντοτε φυσικά με την συνδρομή του πληρεξούσιου δικηγόρου του πωλητή.
Στο πλαίσιο αυτό, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει από τα μέρη (κυρίως από τον πωλητή) να του προσκομίσουν μία σειρά από έγγραφα που είναι απαραίτητα για την υπογραφή του συμβολαίου (όπως λ.χ. βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο, βεβαίωση ΤΑΠ, φορολογική ενημερότητα, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος κ.ο.κ.). Αφού ο συμβολαιογράφος διασφαλίσει ότι έχει στην διάθεσή του όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την υπογραφή των συμβολαίων και ελέγξει την ορθότητα και πληρότητά τους, οφείλει να συντάξει την δήλωση φόρου μεταβίβασης, η οποία υποβάλλεται στην εφορία, συνοδευόμενη από φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί της αγοραίας ή της τυχόν υψηλότερης αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων, για την οποία απαιτείται η προσκόμιση αποδεικτικού καταβολής του και η επισύναψή του στο συμβόλαιο.
Αφού ολοκληρωθούν οι ανωτέρω γραφειοκρατικές διαδικασίες, υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο της αγοραπωλησίας ενώπιον του Συμβολαιογράφου, το οποίο στην συνέχεια θα πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο σε περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί τέτοιο. Το κόστος της μεταγραφής ή καταχώρησης βαρύνει εξολοκλήρου τον αγοραστή. Η μεταγραφή του συμβολαίου αποτελεί και το τελευταίο βήμα για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας και την οριστική μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή.
- IV. Ιδιαιτερότητες της διαδικασίας αγοράς ακινήτου σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι αλλοδαπό πρόσωπο
Με δεδομένο το μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον που παρατηρείται κατά τα τελευταία έτη από αλλοδαπούς υπηκόους (είτε πολίτες Ευρωπαϊκών κρατών είτε πολίτες τρίτων χωρών) για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν μερικά άξια προσοχής σημεία για τις συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών.
Καταρχάς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο αλλοδαπός αγοραστής θα πρέπει να μεριμνήσει μέσω του πληρεξουσίου δικηγόρου του για την έκδοση αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) στην Ελλάδα και για τον διορισμό κάποιου προσώπου (συνήθως του δικηγόρου του ή κάποιου λογιστή) ως φορολογικού του εκπροσώπου στην Ελλάδα. Η διαδικασία αυτή μπορεί να γίνει είτε με αυτοπρόσωπη παρουσία του αλλοδαπού στην αρμόδια εφορία είτε με εξουσιοδότηση προς τρίτο πρόσωπο.
Σε περίπτωση που ο αλλοδαπός αγοραστής δεν επιθυμεί ή δεν δύναται να είναι παρών κατά την διαδικασία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου της αγοραπωλησίας, δύναται να προβεί στην υπογραφή πληρεξουσίου προς τον πληρεξούσιο δικηγόρο του (είτε ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου είτε ενώπιον της αρμόδιας ελληνικής προξενικής αρχής του τόπου κατοικίας του), δυνάμει του οποίου ο πληρεξούσιος δικηγόρος του αγοραστή θα δύναται να διεκπεραιώσει αυτοδυνάμως οποιαδήποτε ενέργεια απαιτείται για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου (υπογραφή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, υπογραφή του συμβολαίου κ.ο.κ). Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι είναι δυνατή για κάποιον η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, χωρίς ποτέ να επισκεφτεί την χώρα, αφού μπορούν όλες οι ενέργειες να διεκπεραιωθούν από πληρεξούσιο δικηγόρο δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου. Σε περίπτωση, πάντως, που το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον ίδιο τον αγοραστή και αυτός είναι υπήκοος τρίτης χώρας (εκτός Ε.Ε.), είναι απαραίτητο να είναι εφοδιασμένος με ισχυρή θεώρηση εισόδου (visa) οποιουδήποτε τύπου ή να είναι κάτοχος ισχυρής άδειας διαμονής που έχει εκδοθεί από τις αρμόδιες ελληνικές αρχές ή τις αρμόδιες αρχές άλλης ευρωπαϊκής χώρας.
Τέλος, σημειώνεται ότι σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι υπήκοος τρίτης χώρας (εκτός Ε.Ε.) και το τίμημα της αγοραπωλησίας ανέρχεται σε ποσό μεγαλύτερο των 250.000 Ευρώ, έχει την δυνατότητα να αιτηθεί και να λάβει κατόπιν της υπογραφής του συμβολαίου και της μεταγραφής του άδεια διαμονής διάρκειας 5 ετών (Golden Visa), τόσο για αυτόν όσο και για τα μέλη της οικογενείας του (σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης, τέκνα κάτω των 21 ετών και γονείς).
