Από τις διατάξεις των άρθρων 513, 514, 515 εδ. α, 516, 518, 535, 543, 550 ΑΚ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 337, 362, 380, 382 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή την κυριότητα του ακινήτου χωρίς νομικά ελαττώματα και έχοντας τις συμφωνημένες ιδιότητες.
Ως νομικό ελάττωμα, νοείται κάθε επί του ακινήτου δικαίωμα τρίτου, η έλλειψη κυριότητας από πλευράς του πωλητή, η νομή και οιονεί νομή τρίτου.
Η κατ άρθρο 550 ΑΚ διαβεβαίωση, που παρέχει ο πωλητής στον αγοραστή για την έκταση του πωλουμένου ακινήτου, πρέπει να αντιμετωπίζεται σαν περίπτωση συνομολόγησης ιδιότητας. Ωστόσο η υπόσχεση του πωλητή ότι κανένας δεν διεκδικεί δικαιώματα πάνω στο πωληθέν πράγμα δεν αποτελεί συνομολόγηση ιδιότητας, αλλά υπόσχεση ανυπαρξίας νομικού ελαττώματος (ΕφΛαρ 131/2011).
Ως έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας νοείται και η κατ’ εμβαδόν έλλειψη του πωληθέντος, ανεξαρτήτως τυχόν δικαιώματος τρίτου.
Η ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους στο προσυμφωνημένο να πωληθεί ακίνητο, εξ αιτίας του οποίου αναιρείται ή μειώνεται ουσιωδώς η αξία, ή η χρησιμότητά του, συνιστά ορθότερα πραγματικό και όχι νομικό ελάττωμα, γιατί δεν εμποδίζει την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου και ούτε περιορίζει κατ’ αρχήν τις εξουσίες του αγοραστή που απορρέουν από την κυριότητα (ΑΠ 156/2011, ΑΠ 514/2016).
Εάν το πράγμα έχει νομικό ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 513, 514 και 516 ΑΚ, προκύπτει ότι εφαρμογή έχουν οι γενικές διατάξεις των άρθρων 380 και 382 ΑΚ, δηλαδή:
α) Αν ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη, ο αγοραστής δικαιούται να αναζητήσει το καταβληθέν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (άρθρο 380 για ανυπαίτια αδυναμία παροχής).
β) Αν ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος, ο αγοραστής δύναται είτε να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ως ανωτέρω), είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση, είτε να απαιτήσει αποζημίωση (άρθρο 382).
Σε κάθε περίπτωση, η ευθύνη του πωλητή για το νομικό ελάττωμα είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση ή την άγνοιά του περί της υπάρξεως του. Μόνο η θετική γνώση του αγοραστή για το νομικό ελάττωμα κατά τον χρόνο της συνάψεως της πωλήσεως επιφέρει κατά το άρθρο 515 εδ. α’ ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η έστω και υπαίτια άγνοια του αγοραστή (ΑΠ 1100/2010).
Στην περίπτωση που ο πωλητής δεν γνώριζε το νομικό ελάττωμα για λόγο που δεν έχει ευθύνη (άρθρο 380), τότε επέρχεται απαλλαγή αμφοτέρων των συμβληθέντων, δηλαδή τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή, από την υποχρέωση εκπλήρωσης των παροχών τους. Αν ο αγοραστής είχε ήδη καταβάλει το τίμημα και ο πωλητής έγινε αδικαιολόγητα πλουσιότερος σε βάρος του αγοραστή, τότε ο αγοραστής αναζητά το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 900/2008, ΑΠ 497/2010).
Περαιτέρω, το βάρος απόδειξης σχετικά με την υπαιτιότητα του πωλητή της αδύνατης παροχής στην περίπτωση του άρθρου 382 ΑΚ, φέρει ο ίδιος, αφού η υπαιτιότητά του τεκμαίρεται, σύμφωνα, άλλωστε, με το γενικό κανόνα που ισχύει στην ενδοσυμβατική ευθύνη. Ο αγοραστής, δηλαδή, αρκεί να αποδείξει μόνο ότι η παροχή έγινε αδύνατη, όχι όμως και ότι η αδυναμία οφείλεται σε πταίσμα του πωλητή.
Αντίθετα, ο πωλητής, αποκρούοντας την αξίωση της αγωγής, οφείλει αυτός να αποδείξει ότι η αδυναμία του οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, κατ’ άρθρο 336 ΑΚ (ΑΠ 405/2002, ΕφΠειρ 124/2012).
Στην περίπτωση που ο πωλητής γνώριζε την ύπαρξη νομικού ελαττώματος (άρθρο 382), τότε ο αγοραστής μπορεί:
α) Να αναζητήσει το καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, ως ανωτέρω.
β) Να υπαναχωρήσει από την σύμβαση.
γ) Να απαιτήσει αποζημίωση.
Η αξίωση του αγοραστή όμως, σε περίπτωση ύπαρξης νομικού ελαττώματος, να ζητήσει αποζημίωση καταλύεται σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ, αν ο πωλητής ισχυριστεί και αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε τα ελαττώματα του πράγματος που υπήρχαν κατά το χρόνο της πώλησης, δηλαδή ότι είχε θετική γνώση αυτών. Ωστόσο η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 515 παρ. 1 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου και ο καθιερούμενος από αυτή λόγος απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος αδρανεί, αν οι συμβαλλόμενοι έχουν συμφωνήσει διαφορετικά.
Επιπροσθέτως, η δήλωση του πωλητή που περιέχεται στο πωλητήριο συμβόλαιο και αναφέρει ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται «ελεύθερο διεκδίκησης ή δικαιώματος τρίτου» έχει την έννοια ότι, ο πωλητής ευθύνεται για τα νομικά ελαττώματα ακόμη και αν ο αγοραστής γνώριζε για τα ελαττώματα αυτά (Εφ Αθ 522/2002, ΕφΠειρ 124/2012, ΕφΠειρ 132/2019).
Η αθέτηση της σύμβασης καθ’ εαυτή δεν συνιστά αδικοπραξία, μπορεί όμως μία ζημιογόνα πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία. Τούτο συμβαίνει όταν η ενέργεια αυτή, και χωρίς την συμβατική σχέση που προϋπάρχει, θα ήταν παράνομη ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μην προκαλεί κανένας σε άλλον υπαίτια ζημία. Στην περίπτωση αυτή οι αξιώσεις από την σύμβαση και την αδικοπραξία είναι δυνατόν να συρρέουν και να ασκηθούν παράλληλα, όμως η ικανοποίηση της μιας επιφέρει απόσβεση και της άλλης, εκτός αν η άλλη έχει μεγαλύτερο αντικείμενο (με αυτήν ζητείται κάτι περισσότερο) οπότε σώζεται για το επιπλέον (ΑΠ 737/2011, ΕφΠειρ 124/2012).
