Επικαρπία είναι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ξένο πράγμα, με το οποίο παρέχεται η εξουσία στο δικαιούχο να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται το ξένο αυτό πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Από τον ορισμό προκύπτει ότι, αφού η επικαρπία συνίσταται στην πλήρη χρήση και κάρπωση του ξένου πράγματος, απογυμνώνεται η κυριότητα αυτού η οποία πλέον ονομάζεται ψιλή κυριότητα. Όταν όμως λήξει η επικαρπία, δηλαδή επανέλθει στην κυριότητα η χρήση και η κάρπωση του πράγματος, αυτή γίνεται πάλι πλήρης.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1033, 1142, 1144, 1166 και 1259 του ΑΚ συνάγεται ότι η προσωπική δουλεία της επικαρπίας, συνίσταται στο περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία (άρθρο 1143 ΑΚ). Οι αντίστοιχες περί κτήσεως κυριότητας διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως. Ο κύριος ακινήτου μεταβιβάζοντας αυτό για νόμιμη αιτία σε άλλον, με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται, μπορεί να παρακρατήσει την επ’ αυτού επικαρπία, είτε υπέρ του εαυτού του, είτε υπέρ τρίτου, είτε υπέρ του εαυτού του και τρίτου.
Κατά τα άρθρα 1167 και 1168 του ΑΚ, η απόσβεση της επικαρπίας για κάποιον από τους λόγους του αναφέρονται στο νόμο έχει ως συνέπεια ότι η επικαρπία επιστρέφει αυτοδικαίως στην κυριότητα από την οποία αποσπάσθηκε, χωρίς να απαιτείται να οριστεί αυτό κατά τη σύσταση, δηλαδή επιστρέφει σε εκείνον στον οποίο βρίσκεται ήδη η κυριότητα, αφού η επιστροφή αναφέρεται στην κυριότητα που υπάρχει κατά το χρόνο της αποσβέσεως της επικαρπίας.
Περαιτέρω από το συνδυασμό των άρθρων 1142, 1143, 1166 και 1167 παρ.2 του ΑΚ, συνάγεται ότι εγκύρως μπορεί να συμφωνηθεί, ότι η επικαρπία επί ακινήτου του, κατ’ αρχήν συμφωνήθηκε εφόρου ζωής του επικαρπωτή, δεν θα αποσβεσθεί με το θάνατο του τελευταίου, αλλά ότι θα μεταβιβασθεί στη συνέχεια σε τρίτο πρόσωπο. Έτσι επιτρεπτή είναι η συμφωνία ότι μεταβιβάζεται η επικαρπία σε τρίτου, υπό την αναβλητική προθεσμία του θανάτου του τωρινού επικαρπωτή, εφόσον, κατά τα λοιπά, τηρηθούν αναλόγως οι νόμιμες διατυπώσεις περί μεταβιβάσεως της κυριότητας επί ακινήτων. Η περί της συστάσεως ή μεταβιβάσεως εμπραγμάτου δικαιώματος (σύσταση επικαρπίας – μεταβίβαση κυριότητας) συμφωνία μπορεί να καταρτισθεί και υπέρ τρίτου (άρθρ.410 επ.ΑΚ), οπότε ο τρίτος θα αποκτήσει το δικαίωμα από τη στιγμή που θα μεταγραφεί στο όνομά του η εμπράγματη σύμβαση υπέρ τρίτου, επιφυλασσομένων των περί αναβλητικής αιρέσεως ή προθεσμίας διατάξεων.
Τέλος, από τις διατάξεις του άρθρου 1166 ΑΚ συνάγεται ότι, η μεταβίβαση της επικαρπίας με βάση τη συμφωνία των μερών με τη συστατική πράξη δεν θα πρέπει να είναι απεριόριστη, με την έννοια του επιτρεπτού των διαδοχικών μεταβιβάσεων. Με συσταλτική ερμηνεία του εδαφίου α’ της ανωτέρω διάταξης θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η μεταβίβαση είναι επιτρεπτή μια φορά σε τρίτο, οπότε μετά το θάνατό του πρέπει να αποσβήνεται. Η ελευθερία απεριόριστης μεταβίβασης θα είχε ως συνέπεια την απογύμνωση της κυριότητας, η οποία όμως είναι αντίθετη στο σκοπό του νομοθέτη. Έτσι μπορεί να συμφωνηθεί να έχει αυτήν και ο επικαρπωτής και ο κληρονόμος του ή να συμφωνηθεί ότι θα δικαιούται ο επικαρπωτής να κληροδοτήσει αυτήν στον κληρονόμο αυτού, οπότε έχει την κληρονομία και ο κληρονόμος του επικαρπωτή.
Σύσταση επικαρπίας όμως, που θα μεταβαίνει σε όλους, επ’ άπειρον, τους κληρονόμους του επικαρπωτή, δεν είναι δυνατή. Με τη συστατική της επικαρπίας πράξη είναι δυνατόν επίσης να ορισθεί ότι ο επικαρπωτής μπορεί να μεταβιβάσει εν ζωή το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας σε άλλον. Με τη μεταβίβαση στον τελευταίο της επικαρπίας, αυτός καθίσταται επικαρπωτής η δε επικαρπία αποσβήνεται με το θάνατο τούτου και όχι του αρχικού επικαρπωτή. Δεν είναι δυνατό όμως να ορισθεί με τη συστατική της επικαρπίας πράξη, ότι η επικαρπία θα είναι περαιτέρω μεταβιβαστή και από αυτόν στον οποίο είχε μεταβιβαστεί από τον αρχικό επικαρπωτή και ούτω καθ’ εξής επ’ άπειρον, γιατί τούτο θα είχε ως συνέπεια την οριστική και μόνιμη πλέον απόσχιση των ωφελειών του πράγματος από τον κύριο, του οποίου η κυριότητα θα παρέμενε στο διηνεκές ως ψιλή κυριότητα, καθόσον έτσι θα απογυμνωνόταν εσαεί από τα κυριότερα ωφελήματά της, πράγμα το οποίο θα αντέβαινε στην έννοια της κυριότητας, ως καθολικής εξουσίας επί του πράγματος (αρθ. 1000 ΑΚ), σύμφωνα με την οποία ο κύριος δικαιούται να απολαύσει όλες τις ωφέλειες του πράγματος.
