Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου «1.Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών… 2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή».
Η διάταξη αυτή καταλαμβάνει και τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την 28/2/2014.
Στο πλαίσιο επομένως συναφθείσας εμπορικής μισθώσεως, απαγορεύεται στον μισθωτή να παραχωρήσει ολικώς ή μερικώς το μίσθιο σε οποιονδήποτε τρίτο, εφόσον δεν του έχει παρασχεθεί τέτοιο δικαίωμα κατόπιν προηγηθείσας συμφωνίας του με τον εκμισθωτή.
Παρότι η εν λόγω διάταξη δεν αναφέρεται στην υπομίσθωση, παρέπεται ότι η απαγόρευση που εισάγει εκτείνεται και επ’ αυτής, ενόψει της διατυπώσεως της παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου, εκ της οποίας προκύπτει σαφώς η βούληση του νομοθέτη να αποκλείσει τη δυνατότητα υπεκμισθώσεως επί εμπορικών μισθώσεων, αλλά και κατά λογική ερμηνεία της, αφού και υπό τις δύο αυτές νομικές έννοιες το μη επιθυμητό αποτέλεσμα παραμένει το ίδιο: η αποφυγή της παρουσίας στο μίσθιο προσώπων μη συνδεομένων με οποιονδήποτε συμβατικό δεσμό με τον εκμισθωτή.
Η διάταξη του άρθρου 11 του Π.Δ. 34/1995 περί απαγόρευσης της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου είναι, ωστόσο, ενδοτικού δικαίου, που σημαίνει ότι επιτρέπεται να συμφωνηθεί το αντίθετο από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η υπομίσθωση είναι νέα και αυτοτελής μισθωτική σύμβαση, συναπτόμενη στο πλαίσιο της κύριας μισθωτικής – η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικά αντισυμβληθέντων όπως είχε συνομολογηθεί και δεν αλλοιώνεται υποκειμενικά – χωρίς να έχει οποιαδήποτε επίδραση στις σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος μισθωτής/υπεκμισθωτής παραμένει υπευθύνος έναντι του εκμισθωτή παρά την ύπαρξη υπομισθωτή στο μίσθιο.
Ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση, έστω κι αν έχει συμφωνηθεί ότι θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή για τις υποχρεώσεις του έναντι του εκμισθωτή.
Το ύψος του υπομισθώματος συνομολογείται από τους συμβαλλομένους, ήτοι από το μισθωτή/υπεκμισθωτή και τον υπομισθωτή, ελεύθερα και ανεξάρτητα από τη διαμόρφωσή του στο πλαίσιο της κύριας μίσθωσης.
Η καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή απ’ ευθείας από τον υπομισθωτή (αντί του οφειλέτη μισθωτή) και η άνευ εναντιώσεως του εκμισθωτή είσπραξή του δεν αρκεί για να υποδηλώσει τη συναίνεσή του σε γενομένη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως, ακόμη και αν γίνεται δεκτό ότι εκ της ανοχής του τελευταίου μπορεί να συνάγεται η εκ μέρους του σιωπηρή αποδοχή της υπομισθώσεως.
Η υπομίσθωση ως σύμβαση παρεπόμενη της κύριας μίσθωσης δεν μπορεί να συμφωνηθεί με διάρκεια μεγαλύτερη της κύριας μίσθωσης, ενώ απαιτείται πάντα για το κύρος της η συναίνεση του εκμισθωτή.
Αν η κύρια μίσθωση είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, έστω και αν έχει συναφθεί εγκύρως, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της.
Η εμπορική μίσθωση υπάγεται στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, μόνο όταν συνάπτεται για να ασκηθεί στο μίσθιο προστατευόμενη δραστηριότητα εκ των προβλεπομένων στο εν λόγω Π.Δ. Εντούτοις, η προστασία αυτή καταλαμβάνει τις υπομισθώσεις μόνο έναντι των υπεκμισθωτών, και όχι των εκμισθωτών, έναντι των οποίων ο υπομισθωτής δεν απολαύει προστασίας αφού δε συνδέεται συμβατικώς μαζί τους.
Συνακόλουθα, εάν λήξει καθ’ οιονδήποτε τρόπο η μίσθωση, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου τόσο από το μισθωτή όσο και από τον υπομισθωτή, έστω και αν η μίσθωση απολαμβάνει την προστασία του Π.Δ. 24/1995.
Επιπλέον, παρέχεται δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης άνευ αποζημιώσεως του μισθωτή, αν αυτός έχει προβεί σε υπεκμίσθωση παρά την απαγόρευση της παρ. 1 του εν λόγω άρθρου που αναφέρεται γενικότερα στην ολική ή μερική παραχώρηση της χρήσης του μισθίου.
Δικαίωμα καταγγελίας δεν υφίσταται, αν η γενομένη παραχώρηση χρήσεως του μισθίου είχε επιτραπεί στο μισθωτή δια συμφωνίας του με τον εκμισθωτή είτε κατά τη σύναψη της μίσθωσης είτε και αργότερα, ρητώς ή σιωπηρώς. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής είχε συγκατατεθεί στην παραχώρηση εγκρίνοντάς την εκ των υστέρων.
Η συγκατάθεση του εκμισθωτή αποδεικνύεται και με μάρτυρες, έστω και αν είχε ορισθεί ότι τα συμφωνηθέντα θα μπορούσαν να αποδειχθούν μόνο εξ εγγράφων, δεδομένου ότι η μισθωτική συμφωνία μπορεί να τροποποιείται και προφορικώς, οπότε η απόδειξη χωρεί με κάθε μέσο.
