Η ελληνική κυβέρνηση, ταυτόχρονα με την λήψη των μέτρων για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορονοϊού, προέβλεψε με σχετική πράξη νομοθετικού περιεχομένου, την καταβολή μειωμένου μισθώματος (ήτοι του 60% του συμπεφωνημένου για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο), για τις επιχειρήσεις οι οποίες πλήττονται, χωρίς η μερική αυτή καταβολή να γεννά δικαιώματα καταγγελίας των ιδιοκτητών.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και την ελευθερία των συναλλαγών, μπορεί να επιτευχθεί είτε μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος είτε να επεκταθεί η προβλεπόμενη εκ του νόμου μείωση, για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Η εν λόγω νομοθετική ρύθμιση και η παρούσα οικονομική συνθήκη, γεννά τα παρακάτω εύλογα ερωτήματα:
1) Η μειωμένη αυτή καταβολή του 60% είναι δεσμευτική για ιδιοκτήτη και μισθωτή;
2) Μπορεί ο μισθωτής να αξιώσει μεγαλύτερη μείωση;
3) Μπορεί να ζητηθεί μειωμένο μίσθωμα από μισθωτή, ο οποίος δεν πλήττεται αμέσως από τα εν λόγω μέτρα, αλλά υφίσταται έμμεση απώλεια στον κύκλο εργασιών του από την γενικότερη παύση συναλλαγών;
4) Πως πρέπει να ενεργήσουν οι επιχειρήσεις/επαγγελματίες, προκειμένου να επιτύχουν ένα καλύτερο μίσθωμα;
Πριν προχωρήσουμε στην απάντηση των παραπάνω ερωτημάτων, δέον να διευκρινισθούν τα ακόλουθα:
α. Η πανδημία του κορονοϊού (covid-19) ως λόγος ανωτέρας βίας (“fοrce majeure”) και ως αιτία απρόβλεπτης μεταβολής συνθηκών στο ελληνικό δίκαιο:
Το ελληνικό δίκαιο δεν προβλέπει ρητά την πανδημία ως λόγο ανωτέρας βίας ή ως γεγονός που προκαλεί απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών στις οποίες βασίστηκε μια εμπορική συμφωνία.
Ωστόσο η πανδημία του Κορωνοιού, η οποία μαίνεται μέχρι και σήμερα, στο μεγαλύτερο μέρος του πλανήτη, συνιστά και λόγο ανωτέρας βίας και αιτία απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών, καθόσον αφενός αποτελεί φυσικό φαινόμενο, το οποίο δεν ήταν δυνατό να προβλεφθεί από τον μέσο συνετό συναλλασσόμενο και αφετέρου τα μέτρα τα οποία λήφθηκαν για την ανάσχεσή του είναι υποχρεωτικά και άρα αναπόφευκτά και παρότι αναγκαία, δρουν καταλυτικά για μεγάλο εύρος επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
β. Νομικές βάσεις.
Κατά τα άρθρα 335 και 336 ΑΚ, όταν κατά την εκπλήρωση της η παροχή είναι ολικά ή μερικά αδύνατη, ο οφειλέτης απαλλάσσεται από κάθε υποχρέωση εξαιτίας της αδυναμίας του να εκπληρώσει την παροχή, αν η αδυναμία οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη.
Επιπλέον, το άρθρο 388 ΑΚ ορίζει ότι αν τα περιστατικά στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει.
Τέλος κατά το άρθρο 596 ΑΚ, ο μισθωτής απαλλάσσεται του μισθώματος, εφ’ όσον αδυνατεί να κάνει χρήση του για λόγους που δεν τον αφορούν. Στην περίπτωση αυτή θα μπορούσαν να υπαχθούν επιχειρήσεις οι οποίες έκλεισαν με κρατική εντολή ή αναγκάστηκαν λόγω των περιστάσεων να αναστείλουν τη λειτουργία τους, με αποτέλεσμα τα ακίνητα τα οποία μίσθωναν να ήταν αδύνατο να χρησιμοποιηθούν για τους λόγους για τους οποίους προορίζονταν, ήτοι για την άσκηση της επαγγελματικής δραστηριότητας της επιχείρησης, αφού αυτή ανεστάλη.
Δεδομένων των ανωτέρω προκύπτουν τα παρακάτω συμπεράσματα:
1) Η καταβολή του 60% του συμφωνημένου μισθώματος, αποτελεί σε κάθε περίπτωση μείωση εκ του νόμου και είναι δεσμευτική για τον ιδιοκτήτη εκμισθωτή. Ωστόσο η παραπάνω πρόνοια του νομοθέτη, ουδόλως αναιρεί τις γενικές αρχές του δικαίου και συγκεκριμένα του Αστικού Κώδικα, οι οποίες συνεχίζουν να ισχύουν και οι οποίες δεν περιορίζουν τις δυνατότητες του μισθωτή για περαιτέρω μείωση ή ακόμα και μη καταβολή του μισθώματος.
2) Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει περαιτέρω μείωση του μισθώματος. Η πλήρης απαγόρευση της λειτουργίας μιας επιχείρησης και η πλήρης απώλεια του κύκλου πωλήσεών της, χωρίς καμία ευθύνη της, προφανώς μπορεί να δικαιολογήσει μια γενναιότερη μείωση του μισθώματος, όσο διαρκούν τα μέτρα (πιθανώς και μετά από αυτά υπό προϋποθέσεις).
3) Οι λοιπές επιχειρήσεις, οι οποίες πλήττονται εμμέσως μπορούν επίσης να ζητήσουν μείωση του μισθώματος, η οποία να αναλογεί στις νέες οικονομικές συνθήκες που διαμορφώνονται μετά από αυτήν την υγειονομική κρίση και τις συνθήκες που διαμορφώνει για το επόμενο χρονικό διάστημα.
4) Όλα τα ανωτέρω είναι εφικτά να επιτευχθούν τόσο με αμοιβαία συμφωνία των μερών (εκμισθωτή – μισθωτή), σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και τέλος με προσφυγή στα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια, εφόσον δεν μπορεί να επιτευχθεί μια συμβιβαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Σημειώνεται με βάση τις παραπάνω διατάξεις, έχει επιτευχθεί και κατά το παρελθόν δικαστική αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, με το σκεπτικό ότι η πρόσφατη οικονομική κρίση του έτους 2010 συνιστά απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών.
Όλα τα ανωτέρω αποτελούν μια πρώτη νομική εκτίμηση της κατάστασης, με βάση τις γενικές αρχές του Αστικού Κώδικα, του Δικαίου των Μισθώσεων και τη μέχρι σήμερα νομολογία. Σε κάθε περίπτωση αναμένουμε την νομολογιακή εξέλιξη του ζητήματος, εντός των επόμενων μηνών.
