ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ – ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ
Η λειτουργία του Κτηματολογίου στην Ελλάδα έχει συμβάλει στη διαφάνεια και την ασφάλεια των συναλλαγών επί ακινήτων, αλλά παράλληλα έχει δημιουργήσει διάφορα και ενίοτε σοβαρά νομικά ζητήματα και προβλήματα, κυρίως λόγω λαθών στις εγγραφές, αμφισβητήσεων ιδιοκτησίας και ελλιπούς ενημέρωσης των πολιτών, των οποίων την διόρθωση θα πρέπει να επιδιώκουν οι ιδιοκτήτες άμεσα, μέσω της κατάλληλης νομικής διαδικασίας (πρόδηλο, αγωγή διόρθωσης κλπ).
Βασικά Νομικά Ζητήματα στο Κτηματολόγιο
1) Λάθη στις Κτηματολογικές Εγγραφές
Κατά την αρχική καταγραφή των ακινήτων, μπορεί να έχουν γίνει λάθη στα στοιχεία των ιδιοκτητών, στα όρια των ακινήτων ή στην επιφάνεια τους.
➡ Λύση:
- Διοικητική διόρθωση με αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος (για απλά λάθη).
- Δικαστική διόρθωση μέσω ένστασης ή αγωγής για πιο σοβαρά λάθη (π.χ. λανθασμένα όρια).
2) Αμφισβήτηση Ιδιοκτησίας & Διεκδικήσεις
Αν δύο ή περισσότεροι ιδιώτες ή το Δημόσιο εμφανίζονται ως δικαιούχοι του ίδιου ακινήτου, τότε προκύπτει διεκδίκηση.
➡ Λύση:
- Κατάθεση ένστασης εντός των προθεσμιών που ορίζει το Κτηματολόγιο.
- Αν δεν επιλυθεί η διαφορά, απαιτείται δικαστική προσφυγή για την αναγνώριση της κυριότητας.
3) Διεκδικήσεις από το Δημόσιο
Πολλά ακίνητα έχουν δηλωθεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” ή το Ελληνικό Δημόσιο εμφανίζεται ως δικαιούχος.
➡ Λύση:
- Αν ο πολίτης θεωρεί ότι το ακίνητο του έχει καταχωρηθεί λανθασμένα στο Δημόσιο, μπορεί να ασκήσει αγωγή για την αναγνώριση της ιδιοκτησίας του.
4) Ακίνητα “Αγνώστου Ιδιοκτήτη”
Αν ένα ακίνητο δεν δηλωθεί σωστά, καταγράφεται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” και μετά την πάροδο της προθεσμίας διόρθωσης περιέρχεται οριστικά στο Δημόσιο.
➡ Λύση:
- Αν κάποιος έχει δικαιώματα σε τέτοιο ακίνητο, πρέπει να υποβάλει αίτηση διόρθωσης ενώπιον του Κτηματολογίου και, αν δεν γίνει δεκτή, να καταθέσει αγωγή διόρθωσης πριν τη λήξη της προθεσμίας.
5) Αποκλίσεις στα Όρια & Συνιδιοκτησίες
Λάθη στην τοπογραφική αποτύπωση μπορούν να οδηγήσουν σε υπερκαλύψεις ή κενά μεταξύ ακινήτων.
➡ Λύση:
- Αν η απόκλιση οφείλεται σε λάθος καταγραφή, γίνεται αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος.
- Αν υπάρχει διαφωνία με όμορο ιδιοκτήτη, απαιτείται δικαστική επίλυση (π.χ. αγωγή καθορισμού ορίων).
6) Ελλιπής ή Ανύπαρκτη Καταγραφή Παλαιών Δικαιωμάτων
Σε πολλές περιοχές, δεν είχαν καταγραφεί χρησικτησίες ή παλαιά συμβόλαια, με αποτέλεσμα οι πραγματικοί ιδιοκτήτες να μην εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο.
➡ Λύση:
- Αν ο ιδιοκτήτης κατέχει το ακίνητο για πάνω από 20 χρόνια χωρίς τίτλους, μπορεί να ζητήσει αναγνώριση του δικαιώματός του λόγω χρησικτησίας, μέσω δικαστικής απόφασης.
Επειδή το Κτηματολόγιο καθίσταται οριστικό έπειτα από την πάροδο συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, είναι σημαντικό να διορθωθούν τα προβλήματα έγκαιρα, ώστε να μην υπάρχουν εμπόδια σε μετέπειτα δικαιοπραξίες σχετικές με το ακίνητο (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, ανταλλαγές κλπ).
