ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΑ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΜΕΡΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ ΚΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ
Από την ερμηνεία των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 13 του Ν. 3741/1929, συνάγεται ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.
Περισσότερα….
Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου.
Από τις διατάξεις περί οροφοκτησίας και ιδίως από το σκοπό τους που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 264/2010 απόφασή του, διατύπωσε την κρίση ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου, είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.
Κατά την παραπάνω έννοια, μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ. β ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός κι αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, όπου έχει μεταγραφεί νόμιμα ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ).
Περαιτέρω, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα, που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται για τον λόγο αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.
Απ’ όλα τα ανωτέρω και ενόψει και των διατάξεων των άρθρων 1113 και 785 επ. ΑΚ, παρέπεται ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινοτήτων μερών του όλου ακινήτου, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται και η στέγη, προς την οποία εξομοιώνεται και το δώμα (ταράτσα), δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση τούτων, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των υπόλοιπων αναγκαίων συγκυρίων, εκτός αν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχτηκε υπέρ μερικών μόνο ιδιοκτητών (ΑΠ 1375/1991).
Η συμφωνία αντιθέτως των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινοχρήστου χαρακτήρα της στέγης-δώματος και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς τις ως άνω διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, και ως εκ τούτου η μεταβίβαση αυτής σε τρίτους κατ’ αποκλειστικό δικαίωμα κυριότητας είναι απολύτως άκυρη κατά τα άρθρα 3 και 174 ΑΚ.
Συνεπώς, ο ανοιχτός χώρος της ταράτσας-δώματος δε μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη, αυτοτελή, διηρημένη οριζόντια ιδιοκτησία, ακόμη και αν το επιθυμούν οι συνιδιοκτήτες. Οι νόμιμες επιλογές που έχουν είναι, αφενός η συμφωνία των οροφοκτητών περί παραχώρησης της αποκλειστικής χρήσης της ταράτσας-δώματος σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες, με την οποία όμως δεν αποκτάται ούτε κυριότητα ούτε δικαίωμα ανέγερσης στην ταράτσα και αφετέρου να υπάρξει πρόβλεψη, για μελλοντικό όροφο επί της κοινόχρηστης καταρχήν ταράτσας (δικαίωμα υψούν – δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής).
Το δικαίωμα αυτό της καθ’ ύψος επέκτασης της οικοδομής δεν είναι δικαίωμα κυριότητας αλλά δικαίωμα εξουσίας όλων των συνιδιοκτητών, το οποίο πηγάζει από το δικαίωμα συγκυριότητας αυτών επί του οικοπέδου και της υφισταμένης επ’ αυτού οικοδομής και επομένως, εωσότου κατασκευαστεί ο νέος όροφος, ανήκει κατά κυριότητα και χρήση σε όλους από κοινού τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων.
Μετά την ανέγερση του, ο νέος όροφος περιέρχεται, κατ’ αποκλειστική κυριότητα, στον δικαιούχο της επεκτάσεως και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαίας συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινών μερών της οικοδομής. Η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας.