Ένα από τα ζητήματα που έχουν ανακύψει με την σταδιακή εισαγωγή του Κτηματολογίου σε ολοένα και περισσότερες περιοχές της χώρας είναι το αν και με ποιον τρόπο μπορεί να προστατευθεί ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου σε περίπτωση που κατά την οριστικοποίηση των εγγραφών διαπιστωθεί η αναγραφή έτερου προσώπου ως κυρίου.
Ειδικότερα, με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο, παράγεται κατά την κείμενη νομοθεσία αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας αναφορικά με τα εμπράγματα δικαιώματα που αποτυπώνονται σε αυτές, με σημαντικότερο όλων αυτό της κυριότητας. Σύμφωνα, δε, με το α. 7 Ν. 2664/1998, «από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου, αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών».
Αυτό πρακτικά σημαίνει πως ο πραγματικός ιδιοκτήτης, ο οποίος όμως δεν εμφανίζεται ως τέτοιος στις εγγραφές του Κτηματολογίου, χάνει πλέον το δικαίωμα άσκησης αγωγής διόρθωσης της εγγραφής, καθώς και ότι ο αναγραφόμενος ως κύριος μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν η εγγραφή είναι ορθή ή όχι. Έτσι, εκ πρώτης όψεως, ο πραγματικός δικαιούχος φαίνεται να μένει απροστάτευτος, μη έχων τη δυνατότητα να ανατρέψει την ανωτέρω κατάσταση, αφού δεν μπορεί πλέον να αξιώσει δικαστικά ούτε την διόρθωση της ανακριβούς ή λανθασμένης εγγραφής, αλλά ούτε και την αποβολή του εγγεγραμμένου δικαιούχου από το ακίνητο.
Εντούτοις, πάντα υπό την προϋπόθεση ότι η κυριότητα του πραγματικού δικαιούχου επί του ακινήτου και η ανακρίβεια της πρώτης εγγραφής μπορεί ευχερώς να αποδειχθεί (λόγου χάριν με συμβολαιογραφικά έγγραφα, μαρτυρίες κλπ), ο αληθής πλην μη εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισμού (άρθρα 904επ. ΑΚ) κατά του προσώπου που εμφανίζεται ως κύριος στα κτηματολογικά φύλλα. Ασκώντας την σχετική αγωγή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να ζητήσει την αυτούσια απόδοση του πλουτισμού, ήτοι την αναμεταβίβαση προς αυτόν του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό, αποφεύγεται να θιγεί και το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας της πρώτης εγγραφής, καθώς η πράξη αναμεταβίβασης θα καταχωριστεί ουσιαστικά ως δεύτερη εγγραφή.
Ίδια αξίωση θα έχει -κατά το άρθρο 913 ΑΚ- ο πραγματικός κύριος και κατά τρίτου προσώπου στον οποίο ο φερόμενος ως δικαιούχος έχει στο μεταξύ μεταβιβάσει το ακίνητο από χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή). Ωστόσο, η κατάσταση είναι διαφορετική αν ο τρίτος, βασιζόμενος στο αμάχητο τεκμήριο των πρώτων εγγραφών, έχει καταβάλει τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου (λόγου χάριν δυνάμει αγοράς), οπότε και ο πραγματικός ιδιοκτήτης θα μπορεί να στραφεί μόνο κατά του εγγεγραμμένου ως κυρίου, αξιώνοντας ως αδικαιολόγητο πλουτισμό το τίμημα που έλαβε από τον τρίτο κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Επομένως, παρά το γεγονός ότι η διεκδίκηση του ακινήτου καθίσταται σαφώς δυσχερέστερη μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο, εξακολουθεί να υφίσταται η δυνατότητα δικαστικής επιδίωξής είτε της απόδοσης του ίδιου του ακινήτου, είτε της αξίας του.
