Οι συνθήκες που επικρατούν στην Ελλάδα αλλά και παγκοσμίως λόγω του Κορωνοϊου COVID 19 μπορούν κατά περίπτωση να αποτελέσουν τη νομική βάση για δικαστική διεκδίκηση από τους μισθωτές, περαιτέρω (χρονικά και ποσοτικά) μείωσης του μισθώματος – επιπλέον της μείωσης που έχει ήδη χορηγηθεί με τα μέτρα της Κυβέρνησης.
Το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα για την μεταβολή του δικαιοπρακτικού θεμελίου μπορεί να αποτελέσει ένα πολύτιμο νομικό εργαλείο για την αναπροσαρμογή των εμπορικών μισθώσεων στα νέα οικονομικά και κοινωνικά δεδομένα.
Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.
Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ’ αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό».
Κατά τη σαφή έννοια του παραπάνω άρθρου, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στους συμβαλλομένους, σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσουν από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, είναι:
α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης,
β) η μεταβολή να επακολουθήσει την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και
γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να γίνεται υπέρμετρα επαχθής.
Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευομένης διάταξης προϋποθέτει, ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία και απετέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια, όμως, απαιτείται, τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων, περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσαν να προβλεφθούν, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν, υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Δεν επιδρά, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη, που έχει ως συνέπεια, η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάσσοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής.
Λόγοι έκτακτοι και απρόβλεπτοι είναι περιστατικά που δεν επέρχονται κατά την συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα, πολιτικά, οικονομικά ή κοινωνικά, γεγονότα όπως π.χ πόλεμος, σεισμός, επιδημίες κλπ και τα οποία τα μέρη δεν θα μπορούσαν να προβλέψουν κατά την σύναψη της σύμβασης.
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.
Επομένως, θα μπορούσαμε να χαρακτηρίσουμε την ισχύουσα κατάσταση, στην οποία βρισκόμαστε ήδη από τις αρχές Φεβρουαρίου, ως πραγμάτωση ενός ασυνήθιστου για τα δεδομένα μας κινδύνου, όπου πλέον έχει διαταραχθεί η ισορροπία των υποχρεώσεων των μερών και σαφώς θα επιδεινωθεί στο προσεχές διάστημα. Θεωρητικά, ούτε η σχετική συμπληρωματική ερμηνεία της σύμβασης, με τις ισχύουσες συνθήκες, θα μπορούσε να καλύψει την εκπλήρωση του σκοπού της δικαιοπραξίας, επομένως καταλήγουμε ως μονόδρομο πλέον την αναπροσαρμογή της δικαιοπραξίας με βάση την αρχή της επιείκειας.
Ως συνέπεια της έκλειψης ή της ανατροπής του δικαιοπρακτικού θεμελίου με τις προϋποθέσεις που ορίζει το 388 ΑΚ, καταλήγουμε είτε στην αναπροσαρμογή με βάση τις μεταβληθείσες ισχύουσες συνθήκες, είτε εάν δεν είναι εφικτή η αναπροσαρμογή, στην μερική ή ακόμα και ολική κατάργησή της. Σαφώς θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι μια τέτοια αναπροσαρμογή ή κατάργηση επέρχεται διαμέσου διαπλαστικής δικαστικής αποφάσεως και ισχύει η εφαρμογή της για το μέλλον εκτός από κάποιες περιπτώσεις εάν ανατρέχει σε χρόνο προγενέστερο.
Θα πρέπει να σημειωθεί, ότι στην περίπτωση που η δικαστική απόφαση αποφανθεί σε κατάργηση της δικαιοπραξίας, αποσβήνονται τυχόν υποχρεώσεις παροχής και ιδρύεται η αξίωση απόδοσης των τυχών καταβληθέντων με βάση τις ισχύουσες διατάξεις 904 ΑΚ.
Επί του πρακτέου, τί θα συμβεί άραγε στη περίπτωση μιας σύμβασης μίσθωσης, όπου ο εκμισθωτής θα ζητά την κανονική λειτουργία της μίσθωσης και την καταβολή του συμφωνηθέντος μέχρι πρότινος μισθώματος;
Ειδικότερα στις επαγγελματικές- εμπορικές μισθώσεις εφαρμόζεται το άρθρο 388 ΑΚ κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του Π.Δ 34/1995. Η αναφορά και μόνο στο άρθρο 388 ΑΚ δεν θα πρέπει να μας οδηγήσει στον αποκλεισμό της εφαρμογή του 288 ΑΚ για την αναπροσαρμογή μισθώματος. Ο μισθωτής επομένως, δεν αποκλείεται αν λάβουμε υπόψη μας το άρθρο 44 του ως άνω Π.Δ, να γίνει εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ με σκοπό την αναπροσαρμογή του αρχικώς οφειλόμενου μισθώματος εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων, όπου οδήγησαν σε ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Τυχόν εμμονή του εκμισθωτή να εμείνει στο αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα βρίσκεται σε ευθεία αντίθεση με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Επομένως, υπό αυτές τις συνθήκες το δικαστήριο θα κληθεί να αποφασίσει την αναπροσαρμογή είτε με βάση το άρθρο 388 ΑΚ είτε με βάση το 288 ΑΚ.
Και συγκεκριμένα, αν θέλουμε να κάνουμε εφαρμογή της διάταξης 388 ΑΚ, θα πρέπει να έχουμε σωρευτικά τις κάτωθι προϋποθέσεις:
Α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, εν όψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση, ουδέποτε τα συμβαλλόμενα μέρη κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης δε θα μπορούσαν να προβλέψουν κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων μια τέτοιας εκτάσεως κρίση αλλά ούτε και τις συνέπειες που αυτή θα προκαλούσε στο κοινωνικό και οικονομικό τομέα,
Β) Η μεταβολή αυτή να έχει επέλθει σε μεταγενέστερο χρόνο από την κατάρτιση της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους έκτακτους και μη προβλέψιμους. Κατά την άποψή μου, θα μπορούσαμε σαφώς να εντάξουμε ως έκτακτο και μη προβλέψιμο γεγονός την πανδημία του «CoVid-19»,με άμεσο αντίκτυπο στην οικονομία και στην κοινωνία, το οποίο έχει καταλύσει την παγκόσμια ισορροπία και συνεχίζει να επηρεάζει καθημερινά οικονομίες και κοινωνίες ανά τον κόσμο. Το καθεστώς αυτό δημιουργεί αυξημένη αβεβαιότητα για τις επιχειρήσεις αλλά και για τους ίδιους τους πολίτες, με τις διαφαινόμενες επιπτώσεις της και την απειλή μιας νέας οικονομικής ύφεσης,
Γ) Από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Η παροχή καθίσταται υπέρμετρα επαχθής ενόψει του έκτακτων γεγονότων και μέτρων της πανδημίας που έχουν πλήξει την ελληνική οικονομία αλλά και την εκ του νόμου αναστολή χιλιάδων επιχειρήσεων. Το μόνο σίγουρο είναι μετά το τέλος της κρίσης θα επέλθει, αν δεν έχει ήδη επέλθει σε επιχειρήσεις, ουσιώδης διατάραξη της σχέσης παροχής και αντιπαροχής εξαιτίας της μεταβολής ή διάψευσης των αντικειμενικών δεδομένων, τα οποία οι συναλλασσόμενοι θεώρησαν αρχικώς ως θεμέλιο της σύμβασης (ανατροπή δικαιοπρακτικού θεμελίου).
Επομένως, η αναπροσαρμογή, θα πρέπει να συνίσταται στη σύγκριση μεταξύ του αρχικώς καταβληθέντος μισθώματος και του μισθώματος το οποίο αντιστοιχεί στην σημερινή αξία χρήσης του μισθίου. Το δικαστήριο θα πρέπει να κρίνει αν υφίσταται τέτοια διαφορά και αν τελικώς κρίνει ότι υφίσταται τέτοια, να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή αυτής με βάση την αρχή της καλής πίστης. Η δικαστική αυτή προστασία έχει ως αποτέλεσμα την μείωση του μισθώματος ώστε να περιοριστεί κατά το δυνατόν η ζημία, που θα υποστεί ο μισθωτής εξαιτίας της ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου.
