Η μεταβίβαση ενός ακινήτου με πώληση είναι ένα το πιο σύνηθες συμβόλαιο, από το οποίο ωστόσο προκύπτουν σημαντικά θέματα, τόσο τυπικά όσο και ουσιαστικά.
Για την κατάρτιση του συμβολαίου απαιτείται μία σειρά από έγγραφα, φορολογικά, ασφαλιστικά κλπ. τόσο από πλευράς του πωλητή, όσο και από πλευράς του αγοραστή, τα οποία επισυνάπτονται στο σχετικό συμβόλαιο.
Απαραιτήτως, πριν από την συμφωνία για την πώληση και την τελική υπογραφή των συμβολαίων, για την διασφάλιση κυρίως του αγοραστή, πρέπει να προηγηθεί από έμπειρο και εξειδικευμένο δικηγόρο, συστηματικός έλεγχος των τίτλων και του ιστορικού του προς μεταβίβαση ακινήτου, στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο, για να διαπιστωθεί αν είναι ελεύθερο βαρών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων και αν υφίσταται εν γένει κάποιο νομικό κώλυμα για τη διενέργεια της μεταβίβασης.
Τα έγγραφα που απαιτούνται για την κατάρτιση συμβολαίου αγοραπωλησίας είναι τα παρακάτω:
- Από την πλευρά του πωλητή.
1) Φορολογική Ενημερότητα (συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου), η οποία εκδίδεται είτε από το taxis εφόσον ο μεταβιβάζων δεν έχει καμία φορολογική εκκρεμότητα, είτε από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του μεταβιβάζοντος, οπότε στην περίπτωση αυτή πρέπει να αναγράφει και το ακίνητο που μεταβιβάζεται.
2) Ασφαλιστική Ενημερότητα από το ΙΚΑ αν ο μεταβιβάζων είναι ή ήταν στο παρελθόν έμπορος, ελεύθερος επαγγελματίας ή μέλος εταιρείας ή κοινοπραξίας, ή αν την τελευταία δεκαετία κτίζει ή έκτιζε σπίτι ή αν αγόρασε σπίτι που κτίστηκε την τελευταία δεκαετία. Η ενημερότητα αυτή εκδίδεται συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου από το Τμήμα Οικοδομών του ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται (ενδέχεται να ζητηθεί υπηρεσιακό σημείωμα περί μη οφειλής από το ΙΚΑ στο οποίο υπάγεται η επιχείρηση του μεταβιβάζοντος).
3) Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (το οποίο εκδίδεται ηλεκτρονικά από το taxis) από το οποίο να προκύπτει ότι ο μεταβιβάζων έχει δηλώσει το ακίνητο (ή το δικαίωμα, π.χ. επικαρπία) που μεταβιβάζει με τα σωστά στοιχεία στις δηλώσεις Ε9 των ετών 2011, 2012, 2013, 2014 και 2015 και δεν οφείλει φόρο γι’αυτό (η επιτρεπόμενη απόκλιση είναι +/-5 τ.μ. στην επιφάνεια των κτισμάτων και +/-2% στην επιφάνεια των αγροτεμαχίων ή των οικοπέδων). Αν ο μεταβιβάζων απέκτησε το μεταβιβαζόμενο ακίνητο (ή δικαίωμα) αργότερα από κάποιο από τα παραπάνω έτη, τότε για το έτος ή για τα έτη αυτά υποβάλλει υπεύθυνη δήλωση στην ΔΟΥ εισοδήματός του (εις διπλούν, μαζί με φωτοτυπία του συμβολαίου κτήσης) στην οποία δηλώνει τον χρόνο απόκτησης του ακινήτου (ή δικαιώματος) και ότι δεν είχε υποχρέωση να το συμπεριλάβει στην δήλωση Ε9 του αντίστοιχου και των προηγούμενων ετών.
Το παραπάνω πιστοποιητικό εκδίδεται χειρόγραφα από την αρμόδια ΔΟΥ μόνο α) αν οφείλεται φόρος (ΦΑΠ ή ΕΝΦΙΑ) ακόμη κι αν είναι σε ρύθμιση, ή β) όταν ο μεταβιβάζων είναι νομικό πρόσωπο. Τονίζουμε ότι δεν απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για αγροτεμάχια για τα έτη 2010-2013. Απαιτείται μόνο από το έτος 2014 και μετά.
.
4) Αντίγραφο της Άδειας Οικοδομής και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό διάγραμμα – διάγραμμα κάλυψης – τομή – κατόψεις ορόφων). Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο. Επίσης αν πρόκειται για ακίνητο που κτίζεται με άδεια οικοδομής μετά την ισχύ του Ν. 4030/2011 χρειάζονται και αντίγραφα των σχεδίων της άδειας, θεωρημένα από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ).
5) Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4178/2013 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί.. Η βεβαίωση του μηχανικού πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α.’87. Δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα α) για ακίνητα εντός σχεδίου για τα οποία μέχρι 8/8/2013 είτε έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια είτε έχει καταρτισθεί συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, β) για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν τους, δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν είναι πάνω από 15.000 ευρώ και δεν βρίσκονται εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).
Σε περίπτωση που έχει γίνει τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων με το Ν. 4178/2013 (ή 4014/2011), τότε εκτός από τα παραπάνω, απαιτείται και η βεβαίωση περαίωση της διαδικασίας τακτοποίησης από την οποία να προκύπτει ότι έχει εξοφληθεί το πρόστιμο (ολόκληρο ή τουλάχιστον το 30% αυτού), καθώς και σχέδια του μηχανικού στα οποία αποτυπώνονται οι αυθαιρεσίες. Σε περίπτωση που έχει γίνει τακτοποίηση αυθαιρεσιών με το Ν. 3843/2010, απαιτείται και η σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη προς την Πολεοδομία με τις 3 σφραγίδες της περαίωσης της διαδικασίας.
6) Πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν. 651/77 και του Ν. 1337/83 και συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α ’87.
7) Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως μετά το 1983 απαιτείται βεβαίωση από τον Δήμο του ακινήτου ότι έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας και αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής απαιτείται και βεβαίωση ότι έχει εξοφληθεί η εισφορά σε χρήμα (ολόκληρη ή τουλάχιστον το 30% αυτής).
8) Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές και εφ’ όσον έχει ολοκληρωθεί η Α’ Ανάρτηση, ή Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος για τις κτηματογραφημένες περιοχές.
Για την Καλλιθέα και τμήμα του Παλαιού Φαλήρου που ανήκουν στο Παλιό Κτηματολόγιο Πρωτευούσης χρειάζεται έγγραφο από το Γραφείο Κτηματολογίου Πρωτευούσης (Πανόρμου 2, Αμπελόκηποι, 2ος όροφος).
9) Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για κτίσματα κύριας χρήσης ανεξαρτήτως επιφανείας.
10) Συμβόλαιο κτήσης του ακινήτου που μεταβιβάζεται και πιστοποιητικό μεταγραφής.
11) Πλήρη στοιχεία ταυτότητας του μεταβιβάζοντος, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ εισοδήματος.
- Από την πλευρά του αγοραστή.
- Πλήρη στοιχεία ταυτότητας, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ που φορολογείται.
- Σε περίπτωση που συντρέχουν λόγοι απαλλαγής της πώλησης από φορολογία, λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας απαιτούνται επιπλέον:
– Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.
– Απλά αντίγραφα των δηλώσεων φόρου εισοδήματος (Ε1) των 3-5 τελευταίων ετών
– Απλά αντίγραφα όλων των Ε9 που έχουν υποβληθεί.
– Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ’ όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).
Η απαλλαγή α’ κατοικίας χορηγείται μόνο εφ’ όσον ο αγοραστής (και ο/η σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά τους, σε περίπτωση που είναι έγγαμος) δεν έχει άλλη ή άλλες κατοικίες με συνολικό εμβαδόν (αθροιστικά) από 70 τ.μ.και άνω (ή 90 τ.μ. και άνω αν είναι έγγαμος + 20 τ.μ. για κάθε ένα από τα 2 πρώτα παιδιά + 25 τ.μ. για κάθε ένα από το 3ο παιδί και επόμενα) ή οικόπεδο εντός πόλεως. Αν τυχόν είχε τέτοια κατοικία ή οικόπεδο και τα πούλησε, θα πρέπει να προσκομίσει και το συμβόλαιο πώλησης μαζί με πιστοποιητικό μεταγραφής.
Επίσης η εν λόγω απαλλαγή χορηγείται μόνο μία φορά. Αν έχει χορηγηθεί απαλλαγή α’ κατοικίας δεν μπορεί να ξαναζητηθεί, παρά μόνο αν πληρωθεί ο φόρος της τότε αγοράς ώστε να απαλλαγούμε από τον φόρο της σημερινής αγοράς.
Σε περίπτωση που υπάρχει ή υπήρχε άλλη κατοικία ή οικόπεδο στο Ε9, προσκομίζονται και τα σχετικά συμβόλαια απόκτησης αυτών, προκειμένου να διαπιστωθεί ότι δεν είχε χορηγηθεί απαλλαγή.
Τέλος τονίζουμε ότι από την 1/1/2015 έως την 31/12/2016 δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας για τους πωλητές ακινήτων, σύμφωνα με την παραγρ. 33 του άρθρου 72 του Ν. 4172/2013, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 90 του Ν. 4316/2014.